Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Тенденции развития и прогнозы для рынка офисной недвижимости

Тенденции развития и прогнозы для рынка офисной недвижимости





Тенденции

• В январе-августе 2008 года на рынке офисной недвижимости Киева наблюдался стабильный рост арендных ставок при низком уровне вакантных площадей. В августе 2008 года арендные ставки на профессиональные офисные помещения в центральной части города (CBD) достигли 1320 $/кв.м/год.
 
• В III квартале 2008 года рост арендных ставок остановился. С IV квартала 2008 года началась тенденция снижения уровня арендных ставок. В октябре-декабре 2008 года ставки снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года.
 
• С IV квартала 2008 года отмечается тенденция изменения структуры предложения офисных помещений: в общем предложении значительно вырос объем помещений, предлагаемых в субаренду. Многие компании, планировавшие расширение и уже подписавшие договора аренды на крупные офисные площади, сегодня предлагают свои площади в субаренду.

/
Ключевые события

В 2008 году на рынке аренды офисных площадей были заключены несколько крупных сделок:
 
• При посредничестве Knight Frank международный страховой посредник и крупный западный банк арендовали во второй очереди БЦ Нorizon Park Business Center 500 и 2000 кв.м.

Компания Beiersdorf Ukraine LLC арендовала более 1000 кв.м в БЦ «Миком-Палас».
 
• Международная финансовая группа заключила договор аренды на более чем 1300 кв.м в офисном центре на ул. Сагайдачного, 25.
 
• Крупные международные компании GLD Invest Group, Abbott и BM Bank арендовали более 1200 кв.м офисных помещений в БЦ «Карат».

/
В 2008 году на рынке офисной недвижимости Киева были закрыты две крупные инвестиционные сделки:
 
• Продажа частному инвестору офисных зданий, принадлежащих голландскому девелоперу Gooioord B.V, общей площадью 14 тыс. кв.м.

• Продажа БЦ Horizon Office Towers украинской группе. В результате сделки состоялся обмен БЦ Horizon Office Towers, общей площадью более 16 тыс. кв.м, на другой актив в виде объекта недвижимости. Разница между рыночной стоимостью двух активов была компенсирована продавцом в виде денежных средств.
 
Распределение спроса на профессиональные офисные площади, % от общего количества заявок

/
В октябре–декабре 2008 года арендные ставки на офисные помещения снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года.

Предложение

По состоянию на начало 2009 года общее предложение профессиональных офисных помещений, включающих офисы класса А и В+/-, достигло 1034,6 тыс. кв.м.

/

В конце 2007 года девелоперами на 2008 год было заявлено увеличение офисных площадей на 353,6 тыс. кв.м. Однако в 2008 году было введено в эксплуатацию всего 125,6 тыс. кв.м, что составило 35% от заявленного в начале года объема.
 
Спрос

Если в первом полугодии 2008 года одним из важных критериев выбора офисных помещений было месторасположение, то уже осенью на первый план для арендаторов стал выходить уровень арендных ставок.

/
Наиболее востребованными были офисы площадью 200-500 кв.м. и 500-1000 кв.м, на которые суммарно приходилось 67% спроса.
 
В первом полугодии 2008 года уровень вакантности на рынке оставался достаточно низким: около 2-4% в сегменте класса А и 3-5% в сегменте класса В+/-.
 
В условиях финансового кризиса доля свободных площадей для профессиональной офисной недвижимости на конец 2008 года увеличилась в среднем до 5-10%.
 
 
Коммерческие условия

В первом полугодии 2008 арендные ставки на офисные помещения постоянно росли, чему способствовало ограниченное предложение профессиональных офисов класса А и B+/-. Незначительные объемы нового предложения практически не повлияли на насыщение рынка. В первом полугодии 2008 ставки выросли на 18% на офисы класса А и на 16% на офисы класса B+/-. Годовые арендные ставки на офисные помещения достигли в первом полугодии 2008 года: 960-1320 $/кв.м/год на офисы класса А, 720-900 $/кв.м/год на офисы класса B+ и 600-720 $/кв.м/год на офисы класса B-.
 
С III квартала 2008 года рост арендных ставок остановился. В октябре-декабре 2008 года арендные ставки на офисные помещения снизились до 40% от уровня III квартала 2008 года. На конец декабря арендные ставки находились в диапазоне 600-660 $/кв.м/год на офисы класса А, 480-540 $/кв.м/год на офисы класса B+ и 300-480 $/кв.м/год на офисы класса B-.
 
В 2008 году на рынке отсутствовало предложение на продажу офисов класса А. Предложение на продажу было ограничено несколькими офисными центрами класса В+ по цене 3500-8000 $/кв.м.
 
Рынок офисной недвижимости постепенно переходит из «рынка арендодателя» в «рынок арендатора».
 
Прогноз

На 2009 год заявлено 204,7 тыс. кв.м офисных площадей, что почти в 2 раза ниже анонсированного объема площадей на 2008 год. В условиях ограниченного проектного финансирования темпы реализации проектов снижаются, в частности строительство большинства крупных проектов офисной недвижимости временно приостановлено либо полностью заморожено.
 
Учитывая тенденции на рынке офисной недвижимости, в течение первого полугодия 2009 года ожидается дальнейшее снижение арендных ставок как минимум на 15-20% от уровня декабря 2008 года.
 
Интерес со стороны девелоперов к офисным проектам сохранится, но развиваться будут в основном проекты с небольшой площадью – до 20 тыс. кв.м.

/
Развитие рынка офисной недвижимости, несмотря на экономический спад, будет продолжаться, но темпы прироста новых качественных площадей снизятся.

/

Интерес со стороны девелоперов к офисным проектам сохранится, но развиваться будут преимущественно проекты с небольшой площадью - до 20 тыс. кв.м (при собственном и/или внешнем финансировании).
 
Основные выводы
В течение последних нескольких лет офисный сегмент характеризовался стабильным ростом арендных ставок при низком уровне вакантных площадей. 2008 год стал переломным – только за IV квартал падение ставок достигло 40% по сравнению с докризисным уровнем. Объемы фактического ввода новых площадей в сегменте остаются существенно ниже заявленных. В 2008 году было выведено в эксплуатацию всего 35% от заявленного в начале года объема ввода офисных площадей класса А и В.


Комментариев: 0    Просмотров: 555

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus