Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Промышленные парки и их перспективы

Промышленные парки и их перспективы

 Промышленные парки и их перспективы

Промышленные парки постепенно вытесняют обычные офисные центры. Ведь в них сосредотачивается вся инфраструктура, необходимая для развития малого и среднего бизнеса.

Коммерческая недвижимость — одна из наиболее привлекательных для инвесторов. По мере насыщения жилой, торговой и офисной недвижимости они переключаются на гостиничный сегмент и офисную недвижимость в формате бизнес-парков. Промышленные парки — это индустриальные площадки для развития малого и среднего предпринимательства. Они интересны тем, что обеспечивают компанию необходимой инфраструктурой и предоставляют в аренду земельные участки и помещения

Знакомьтесь, ИПП

Для владельца индустриальный парк — это специализированный объект доходной недвижимости, работу которого организовывает управляющая компания. Характерно для таких парков то, что они:

— предоставляют в пределах своей территории необходимые для организации производственного процесса коммуникации и производственные, складские и офисные помещения;

— имеют продуманную и эффективную систему подъездных путей, мест стоянки, зон погрузки-выгрузки, контрольно-пропускных зон;

— предоставляют различные виды услуг участникам индустриального парка;

— обеспечены государственной поддержкой развития.

Индустриальные парки обычно предлагают компаниям-арендаторам универсальные производственные, складские и офисные помещения и комплекс услуг по организации их деятельности. На эффективность индустриальных парков влияют:

— близость основных транспортных коридоров (морские порты и аэропорты, автомагистрали, железная дорога, речные каналы, трубопроводы);

— наличие, профессиональный уровень и стоимость рабочей силы;

— юридическая возможность использовать земельный участок для создания парка;

— наличие необходимых коммуникаций;

— близость к сырью и материальным ресурсам;

— состояние местной деловой конъюнктуры: налоговое, трудовое законодательство, регулирование защиты окружающей среды, финансовые нормы, влияющие на перемещение фондов, регулирование прав собственности;

— наличие «специальных инициатив», государственная поддержка путем снижения налогов или «налоговых каникул», субсидии на покупку недвижимости, поддержка инфраструктуры (например, строительство новых дорог к объекту, подведение железнодорожной ветки, расширение услуг аэропорта), ссуды на покупку оборудования, программы обучения персонала;

— возможность привлечения трудового потенциала.

К истокам: немного истории

Первым индустриальным парком историки считают Траффорд Парк в Англии. Его основал Эрнст Холи. В 1896 году он приобрел 10 га земли вдоль Манчестерского морского канала, создал транспортную и инженерную инфраструктуру и стал продавать и сдавать в аренду участки промышленным компаниям. Свой первый в Европе автомобильный завод Генри Форд разместил именно в Траффорд Парке в 1910 году. Этот парк работает до сих пор. Сейчас им управляет местная корпорация территориального развития.

С 1950‑х годов начали появляться специализированные инновационные технопарки, связанные с крупными университетами. Индустриальные и технопарки широко распространены в странах Западной Европы и Америки. Они расположены, как правило, на окраинах городов, близ транспортных узлов и аэропортов, на территориях, специально зонированных для промышленно-складского использования.

В последние десятилетия технопарки тяготеют к местам концентрации квалифицированного персонала, к центрам образования, торговли, культуры, развлечений. Именно поэтому новейшие технопарки создаются на месте старых промышленных зон в крупных городах. На территории индустриальных парков размещены в основном не слишком энергоемкие, зачастую экологически безопасные цеха, например, сборочные производства, фасовочно-сортировочные линии и т. д.

Первый этап создания индустриальных парков в странах СНГ пришелся на 1993–1998 годы. Зачастую предприятие продолжало основную деятельность, а остававшиеся территории и производственно-складские площади оно предлагало арендаторам в состоянии «как есть» и на платной основе обеспечивало их электричеством, водой, теплом, предоставляло квоты на промышленные сбросы в канализацию и охраняло арендованные территории.

В последнее время подходы к развитию индустриальных парков стали более профессиональными. Предприятия целенаправленно покупают для реконструкции территории, для последующей перепродажи и сдачи площадей в аренду. Арендодатель строит офисные или производственно-складские здания под гарантию долгосрочной аренды со стороны арендатора. Применяются схемы lease-back — клиент возводит на территории арендодателя здание для своих потребностей, заранее имея договоренность, что сразу же после начала эксплуатации, управляющая компания купит у него объект с условием, что клиент возьмет его «назад» в долгосрочную аренду. Проявляют инициативу и региональные администрации. Они проектируют и оснащают инженерной инфраструктурой промышленные зоны на муниципальной земле, одновременно привлекая арендаторов или покупателей подготовленных участков.

Виды парков

Комплексы, сочетающие складские, производственные, офисные и социально-бытовые помещения, достаточно популярны во всем мире. С начала XX века индустриальные бизнес-парки стали активно создаваться в Европе и США, тяготея к крупным городам, транспортным узлам и портовым зонам. Только в Германии их около 200, а в США — более 400. В последние десятилетия техно- и индустриальные парки активно развивались в странах азиатского региона, Восточной Европы и Прибалтики.

Если индустриальные парки создают условия для производства, хранения и транспортировки, то технопарки способствуют разработке и внедрению новых технологий в производстве. Для технопарков обязательно присутствие научно-исследовательской составляющей (НИИ, университеты, научные центры и т. д.). Отличия между видами технопарков менее существенны, так как их направленность зависит от целей их создания.

Научно-исследовательские технопарки (инновационные технопарки) создаются при университетах или исследовательских центрах для научно-исследовательских разработок и их технического воплощения. Они представляют собой, как правило, универсальные производственные строения, соединенные с лабораторными корпусами, офисными зданиями и небольшими производственными и складскими помещениями.

Технологические парки — это специализированные технопарки, обслуживающие крупные высокотехнологические компании, где отрабатываются новые направления и технологии. Их задача — испытывать и осваивать новые технологии перед их массовым применением в основном производстве.

Бизнес-инкубаторы — это парки, предоставляющие площади и услуги малым и начинающим предприятиям. Они предлагают в аренду недорогие площади, имеют гибкую систему планировки помещений, небольшие мощности инженерной инфраструктуры.

Для кого стараются?

Индустриальные парки отличаются как по масштабам, так и по перечню оказываемых услуг. Небольшие фирмы участвуют в индустриальных парках и в случае реконструкции производственных цехов для их последующей сдачи в аренду, и при создании бизнес-инкубаторов. А крупные транснациональные компании прибегают к индустриальным паркам в случае развития и застройки муниципальных земель, отданных под индустриальную функцию.

Арендовать подготовленные производственные, офисные и складские площади индустриальных парков, естественно, удобнее, чем приобрести землю, оформить земельный участок, получить разрешение на строительство, а потом еще и сооружать коммуникации необходимых мощностей. Управляющая индустриальным парком компания берет на себя все обязательства по организации работы и обеспечения арендаторов или собственников инженерными коммуникациями, электроэнергией, водой, теплоснабжением, она может предоставлять транспортные, охранные, консультативные и другие виды услуг. Кроме того, она обеспечивает должное состояние основных сооружений (котельных, трансформаторов, насосных станций, коллекторов), дорог и подъездных путей.

Интерес к индустриальным паркам вызван и тем, что в одном месте располагаются крупные поставщики комплектующих (полуфабрикатов) и их потребители, а такая экономия на транспортных затратах и инженерных услугах позволяет снизить себестоимость производимой продукции.

 

Наиболее распространенные услуги индустриальных парков

— Предоставление помещений в аренду (офисных, производственных, складских) при наличии необходимых инженерных сетей и коммуникаций

— Информационно-консультационные услуги

— Сервисные услуги

— Лизинговые услуги

— Банковские услуги

— Охрана помещений и территории

— Транспортные услуги

— Общественное питание

— Услуги бытовых служб

Цена аренды

Данный формат коммерческой недвижимости на украинском рынке практически не представлен. Однако практика соседних стран показывает, что арендные ставки на площади индустриальных парков зачастую ниже, чем на площади профессиональных складских комплексов класса А и В.

Например, в Петербурге арендные ставки на площади в составе индустриальных парков находятся в диапазоне от $40 до $100 за 1 кв. м в год (на производственные и складские помещения), а на офисные — $120–150 за 1 кв. м в год. В Москве эти ставке выше, на производственные помещения они колеблются в пределах от $100 до $160.

Модные сейчас перемещение и вынос производственных мощностей за городскую черту предполагает строительство новой или реконструкцию существующей промышленной недвижимости. Поэтому всегда возникает вопрос эффективной организации производственного цикла на новой территории.

Пока вышеупомянутый сегмент рынка находится на стадии зарождения. Стабильная политическая ситуация, несомненно, сформирует постоянный спрос на услуги индустриальных парков со стороны отечественных и иностранных компаний, заинтересованных в инвестициях и развитии производства в Украине. Государственная поддержка программ развития индустриальных парков однозначно позитивно повлияет на экономическую и социальную ситуацию в стране, способствуя ускоренному развитию индустриальных зон, обеспечивая защиту социальных интересов населения и контроль экологической безопасности производств. Она является еще одним гарантом стабильности для иностранных инвесторов, которые являются участниками проектов.

В любом случае, с активным участием государства или без него, постепенный выход украинских компаний на мировые рынки и приток иностранных инвестиций в размещение производственных мощностей в Украине будут требовать все большего количества профессионально подготовленных производственных площадок и индустриальных объектов. Но потребность инвесторов обычно обуславливает вовлечение государства в подобные совместные программы. Именно потому что спрос рождает предложение, индустриальные парки будут активно развиваться уже в обозримом будущем.

Автор: Ирина Рубис

Источник: Журнал «Генеральный Директор»


Комментариев: 0    Просмотров: 1552

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus