Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Харьковский рынок жилья. Первичка vs Вторичка (анализ реальных сделок).

Харьковский рынок жилья. Первичка vs Вторичка (анализ реальных сделок).

Харьковский рынок жилья. Первичка vs Вторичка (анализ реальных сделок).

Ситуация на рынке недвижимости в значительной степени подвержена любым изменениям социально-экономической ситуации в регионе и стране в целом. Курсовые колебания – один из наиболее ярко выраженных факторов воздействия.

В связи с повышением курса доллара США и введением НБУ плавающего курса гривны с начала февраля текущего года, эксперты рынка советуют инвестировать средства в недвижимость с целью их сохранения.

Изменение условий и формы проведения сделок купли-продажи недвижимости в 2013 году (ограничение наличных расчетов, введение новых правил оценки имущества) способствовало активизации рынка недвижимости Харькова в ожидании вступления в силу данных законодательных нововведений. В результате наметилась тенденция к росту ценовых показателей на вторичном рынке жилья с максимальными показателями в июле-августе 2013 года (рис.1). При этом подорожание происходило независимо от технического состояния квартир.

Рис.1. Динамика ценовых показателей на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013-2014 гг

На этой волне повышение ценовых показателей (хотя и менее значительное) продолжилось и осенью, несмотря на очевидный спад активности рынка.  Наблюдалась своеобразная цепная реакция: в операциях обмена через куплю-продажу каждый из продавцов повысил цены, чтобы иметь возможность приобрести желаемый вариант жилой недвижимости – также по новым более высоким ценам.

Произошедшие изменение привели к некоторому смещению предпочтений покупателей в пользу первичной жилой недвижимости, где повышение цен было незначительным и обусловлено динамикой строительно-монтажных работ и изменением структуры объектов по классам новостроек (рис.1). Кроме того, аргументами в пользу первичного жилья могут быть различные акции и условия рассрочки оплаты, предлагаемые строительными компаниями.

Колебания курса доллара также способствуют повышению интереса к первичному рынку жилой недвижимости, поскольку большинство операторов рынка фиксируют цены в национальной валюте.

Повышение спроса на квартиры в новостройках подтверждают и результаты анализа реальных сделок купли-продажи жилой недвижимости ООО «ИКК «Проконсул» в 2013 году (рис.2).

Рис. 2. Структура сделок по жилой недвижимости в Харькове в разрезе сегментов рынка

Анализ реальных сделок наглядно демонстрирует различия в предпочтениях покупателей квартир на первичном и вторичном рынке по различным параметрам (рис.3-5).

Одним из наиболее важных факторов, определяющих уровень цен на рынке жилой недвижимости, является месторасположение.

Рис. 3. Структура сделок на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013 году по месторасположению

В 2013 году на первичном рынке Харькова покупателей интересовали квартиры в домах, расположенных в крупных спальных и отдаленных от центра районах города (Алексеевка, Салтовка, пос. Жуковского) (71% сделок).  В этих районах строятся преимущественно дома, относящиеся к «эконом-» и «бизнес-классу». В центральных районах города предложение на первичном рынке формируется за счет объектов «бизнес+-» и «премиум-класса», характеризующихся высокими ценовыми показателями и более узким выбором вариантов квартир.

На вторичном рынке в 2013 году большинство приобретенных квартир (51%) также находились в спальных и отделенных от центра районах (Салтовка, Новые Дома, Алексеевка, ХТЗ, Одесская). На втором месте – приближенные к центру районы города (Павлово Поле, Гагарина, Холодная Гора).

Рис. 4. Структура спроса на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013 г. по количеству комнат (по данным реальных сделок)

В 2013 году на первичном рынке Харькове приобретались преимущественно двух- и однокомнатные квартиры, доля трёхкомнатных квартир в общем объеме сделок на первичном рынке не превышала 7%. На вторичном рынке покупатели отдавали предпочтение одно- и двухкомнатным квартирам, однако активно интересовались также трёх- и многокомнатными (16% и 9% сделок соответственно). Различия в структуре спроса по количеству комнат обусловлены, в первую очередь, различными параметрами площади квартир. Средняя площадь однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет 30-40 кв.м, в то время как в новостройках «эконом-класса» до 55 кв.м, а «премиум-класса» – иногда достигает 90 кв.м. Кроме того, в новостройках возможна свободная планировка квартир, что, при достаточно большой площади, позволяет изменять количество комнат, предусмотренное застройщиком, по желанию покупателя.

Для большинства покупателей жилой недвижимости, в связи с ограниченностью денежных средств, более важна общая стоимость приобретаемой квартиры, а не цена предложения 1 кв.м. В связи с этим представляет интерес анализ реальных сделок по стоимости приобретаемых квартир.

Рис. 5. Структура спроса на первичном и вторичном рынке жилья Харькова в 2013 году по стоимости (по данным реальных сделок).

В 2013 году, как на первичном, так и на вторичном рынке Харькова наиболее активно приобретались квартиры стоимостью до 55 000 долларов США. На такую сумму на первичном рынке можно было приобрести однокомнатную квартиру в доме «бизнес-класса» либо одно- или двухкомнатную квартиру «эконом-класса». На вторичном рынке суммы 55 000 долларов США в отдельных случаях было достаточно даже для приобретения четырёхкомнатной квартиры. Это обусловлено техническим состоянием приобретаемых объектов (рис.6): квартиры с ремонтом составляли всего около 10% сделок на вторичном рынке в 2013 году.

Рис. 6. Структура спроса на вторичном рынке жилья Харькова в 2013 году в зависимости от технического состояния квартиры (по данным реальных сделок)

Таким образом, в 2013 году на вторичном рынке жилой недвижимости Харькова были востребованы недорогие квартиры в жилом состоянии, расположенные в спальных и приближенных к центру районах города. Учитывая наблюдающуюся тенденцию к повышению ценовых показателей, устойчивый спрос на качественные объекты по ценам ниже среднерыночной, которые сегодня в дефиците, сохранится и в ближайшем будущем.

Высокая степень износа значительно части жилого фонда Харькова при ограниченном выборе недорогих качественных квартир на вторичном рынке обусловливали переориентацию спроса в пользу новостроек. Учитывая сложившуюся социально-экономическую ситуацию, интерес к первичной жилой недвижимости будет расти и в дальнейшем, особенно при условии реализации государственным программ, направленных на поддержку обеспечения граждан доступным жильем.


Комментариев: 0    Просмотров: 1017

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus