Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Иллюзия комфортности

Иллюзия комфортности

Инфраструктурные манипуляции

В рекламных объявлениях застройщи­ков сегодня частенько можно встретить соблазняющие посулы не только комфор­табельного жилья, но и удобной инфра­структуры. Однако это всего лишь обе­щания. Как показывает практика, многое из того, что покупатель видит в рекламной презентации, оказывается мыльным пузы­рем после ввода дома в эксплуатацию. «Обещание «инфраструктуры» – наиболее распространенное, – говорит Наталия Лихенко, директор управляющей ком­пании «ПОРЯД.ОК». – Застройщики счи­тают, что нежилые помещения на продажу по умолчанию обеспечат аптеку, авиакассу, фитнес и т. д.  Но рынок есть рынок, и неред­ки случаи, когда помещения покупаются просто под офисы, что не только не обеспе­чивает обещанных удобств для жильцов, но и создает дополнительные трудности с парковкой около дома, замусориванием двора, детской площадки и т. д.». Причин такой ситуации, по мнению специалиста, несколько:

1.      Цена, по которой продаются поме­щения, не всегда выгодна инфраструктур­ным заведениям.

2.      Отсутствие на стадии продажи утвержденного назначения помещения.

3.      Отсутствие у девелоперов юриди­ческих инструментов, посредством кото­рых при купле-продаже помещений можно было бы обязать покупателя придерживать­ся их декларируемого назначения.

Поэтому, хоть градостроительное законодательство Украины и требует от застройщиков определять целевое назна­чение помещений в строящихся объектах недвижимости, практика показывает, что с момента получения на них правоустанав­ливающих документов, собственник прини­мает решение об их дальнейшей эксплуата­ции на собственное усмотрение. Как инфор­мирует Артур Гордиенко, заместитель директора по правовым вопросам стро­ительной компании «Міськжитлобуд», изменение целевого назначения магази­нов, салонов, ресторанов и прочих ком­мерческих помещений требует проведения ремонтных, реконструкционных, строительных работ, а на все это, в соответствии с законодатель­ством Украины, требуется согла­сие жильцов дома. Подсобные помещения и места для паркин­гов «из-за производственной необходимости» часто терпят изменения. «В результате иногда дело даже доходит до суда, где зачастую победу одержива­ет застройщик», рассказыва­ет Сергей Титорчук, юрист DLL Top Consulting Ukraine.

Отдельного упоминания требует качество строитель­ства. Штрафные санкции за некачественное выполнение строительных работ указыва­ются при заключении договора между застройщиком и инвесто­ром, но данная практика еще не вошла в нашу жизнь повсемест­но. «Очень часто покупатель не может узнать о качестве выпол­нения работ, не приняв квартиру и не пожив в ней какое-то время. К приме­ру, возьмем материал, применяемый для отделки мест общего пользования, плит­ку. Стоимость и качество плитки различа­ются в десятки, а то и сотни раз. Та же ситу­ация наблюдается и в сегменте осветитель­ного оборудования, оконных конструкций, утеплителей и т. д. Список можно продол­жать до бесконечности», констатирует госпожа Лихенко.

 

Призрачные права

При заключении договора об участии в ФФС, как утверждает Юлия Курило, партнер юридической компании «ЮСТ Украина», добросовестные управители достаточно четко описывают объект инве­стирования (этаж, площадь квартиры, общее количество этажей в здании, инже­нерное оборудование, социальную инфра­структуру и т. п.). В случае если по резуль­татам строительства объект инвестиро­вания не будет отвечать определенным договором требованиям, инвестор может отказаться от участия в фонде и выйти из него. При этом, согласно ч. 3 ст. 17 Закона Украины «О финансово-кредитных механиз­мах и управлении имуществом при строи­тельстве жилья и операциях с недвижимо­стью», сумма средств, которую инвестору обязаны вернуть, определяется управите­лем исходя из количества закрепленных за доверителем квадратных метров и их теку­щей цены надень подачи заявления о выхо­де из ФФС.

Также если по результатам строи­тельства объект инвестирования не будет отвечать прописанным в договоре тре­бованиям, инвестор на основании ст. 611 ГК Украины может его расторгнуть, запро­сив возмещения убытков и морального ущерба. Кроме того, заключая договор с фондом финансирования, в нем можно предусмотреть обязанность управителя предоставлять информацию о ходе выпол­нения застройщиком своих обещаний. Не нужно забывать и о государственном архи­тектурно-строительном контроле (надзо­ре), проверяющем соответствие размеще­ния объектов, выполнения строительных работ, производства строительных матери­алов, изделий и конструкций законодательству, государственным стандартам, нормам и правилам, архитектурным требовани­ям, техническим условиям, утвержденным проектным решениям, а также местным правилам застройки населенных пунктов. «Хотя на практике инвестор фактически не имеет законодательных механизмов кон­троля и значимых рычагов влияния на про­цесс строительства. Конечно, покупатель и застройщик могут согласовывать между собой все существенные условия, а инве­стор – настаивать на внесении в договор тех или иных обязанностей сторон. Но на практике достаточно часто вкладчику пре­доставляется типовой договор, с услови­ями которого он или соглашается, или нет. Улучшить ситуацию можно лишь путем вне­сения изменений в отечественное законо­дательство, которые будут направлены на гарантирование интересов инвестора, соз­дание действенных механизмов контроля и влияния со стороны вкладчиков», – счи­тает Юлия Курило.

 

Будьте внимательны

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что не стоит спе­шить, и прежде чем заключать договор о внесении платежей нужно хорошенько разобраться во всех нюансах, касающих­ся будущего жилья. В утвержденном гене­ральном плане-схеме дома, вплоть до минимальных подробностей, отображены все детали будущей постройки. «План-схема – это документ, согласно которому и осуществляется строительство объекта. Там с точностью до метра в определенном масштабе архитектором представлен будущий дом. Существуют и допол­нения к генеральному плану, то есть поэтажный план (план каж­дого этажа), он более детали­зирован, куда входят план под­собных помещений, план под­земного паркинга, подвальных помещений, план-схема подъез­дов к дому, вплоть до размеще­ния деревьев и клумб», – объ­ясняет Сергей Титорчук. По тре­бованию инвестора застройщик обязан ознакомить его с такими документами.

В свою очередь, Наталия Лихенко настоятельно советует будущему покупате­лю сделать следующее:

     Настоять на включении в договор посредством дополнительных соглашений всех рекламных обещаний, изложенных в альбоме-буклете застройщика (вместе с фотографиями будущего объекта).

     Прописать в договоре санкции за невыполнение. Если их не внесут, то ущерб необходимо будет оценивать с привлече­нием экспертов и взыскивать только через суд.

     Проверить рекламные обещания и их выполнение на предыдущих объектах девелопера.

     Познакомиться с главой эксплуата­ционной службы. Расспросить о текущей работе, видении обслуживания дома. От личности и подхода руководителя данной службы к своей работе зависит комфорт­ность будущего проживания.

     Как дополнение – потребовать пере­чень услуг по содержанию дома и основное описание подхода к ценообразованию.

 

На грани компромисса

Понимая важность данного вопроса, некоторые застройщики уже сейчас ответ­ственно подходят к его решению. К при­меру, компания «Міськжитлобуд» проводит индивидуальные беседы с каждым потен­циальным собственником.

«Мы уделяем этому вопросу большое значение. С каждым покупателем ведутся переговоры о целевом использовании при­обретаемого нежилого помещения и берут­ся гарантии относительно его эксплуатации .  Коммерческая недвижимость востребована, поэтому за нами право выбирать, кому продавать такие помещения. Изучив предпочтения инвесторов комплекса «Голосеево», мы стараемся реализовывать нежилые помещения, в первую очередь, для открытия продуктового супермаркета, фитнес-центра, банковского учреждения, аптеки, медицинского центра, ресторана (кафе), и др. – рассказывает Артур Гордиенко. – Правда, в дальнейшем контролировать использование этих помещений очень сложно, мы не можем диктовать условия бизнесменам, вложившим большие деньги в их покупку».

Решить проблему можно и другими способами. Как пояснила госпожа Лихенко, если того требует класс дома или условия договора, компания может:

1. Оставлять помещения в собствен­но и самостоятельно организовывать задекларированное использование. Хотя существует риск, что собственное подразделение не сделает работу качественно, а при привлечении профессионального оператора коммерческие интересы от более выгодного применения (например, сдача в аренду под офис, а не под продуктовый магазин) возьмут верх.

2. Продавать помещения только известным операторам конкретного бизнеса, у которых не возникнет желания его перепродать по более высокой цене. Вполне возможно образовывать устойчивые партнерские союзы по всем проектам девелопера.

Особое внимание покупателю необходимо уделить вопросу будущей эксплуатации дома. Хорошая эксплуатационная (а лучше — управляющая) служба, которая примет здание на дальнейшее обслу­живание, может снизить уровень негатива (в случае если девелопер по определенным причинам не смог или не захотел соблюсти все обещания). Квалифицированный управ­ляющий, прислушиваясь к первому потоку жалоб, сможет формировать баланс спро­са и предложения, давая рекомендации собственникам коммерческих помещений относительно потребностей жильцов, организовывать дополнительные сервисные услуги, инициируя первые заказы (достав­ка продуктов, еды из ресторанов, цветов), подбор общих помещений под нужды дома (парикмахерская, булочная) и т. д. Но самое главное – обратившись в управляющую компанию на стадии продажи помещений, девелопер сможет более четко спрогнозировать потребности будущих жильцов и их отличие от заложенной концепции, что в дальнейшем даст возможность максимально выгодно реализовать площади и соблюсти инфраструктурное наполнение.

 

Сегодня рынок все еще диктует свои условия. Но, несмотря на скупое предло­жение, инвестор все-таки становится тре­бовательнее к выбору своего будущего очага. А красивая реклама проектов при­влекает уже далеко не каждого инвестора: имея негативный опыт покупок, он понима­ет, что обещание не всегда равно выполне­нию. Поэтому сегодня конкурентное пре­имущество получает тот застройщик, кото­рый активно участвует в решении данного, вопроса и гарантирует выполнение своих обязательств, реализуя тем самым и соци­альную функцию.


Комментариев: 0    Просмотров: 671

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).