Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Интервью с Вячеславом Молотковым

Интервью с Вячеславом Молотковым

О ситуации на рынке жилой недвижимости, формировании цен, читабельности жилья, перспективах развития сегмента и многом другом мы беседуем с Вячеславом Молотковым, директором 000 «Строительно-инвестиционная компания «Киев – Жилье - Инвест».

 

Вячеслав Олегович, как давно ваша компания работает на отечествен­ном рынке жилой недвижимости?

—Компания «Киев Жилье - Инвест» создана в 2001 году. Мы как раз начинали строительство нашего первого объекта — жилого комплекса «Введенский». Над этим проектом мы начали работать ещё в 2000 году, однако именно дату сдачи
Введенского в эксплуатацию осенью 2003 года мы считаем официальным днем основания нашей компании.

 

Скажите, в активах вашей компании есть какие-то строительные подразде­ления?

—Пока нет. Хотя, несомненно, будущее в нашем бизнесе за вертикально интегрированными строительными холдингами со своими девелоперскими подразделениями, за системными координированными компаниями, которые смогут наряду с управлением проектом осуществлять и строительство. В перспективе мы собираемся расширяться, открывать новые подразделения, предприятия.

 

Какие объекты уже реализованы?

—Как я уже упоминал, первым нашим проектом был «Введенский». Этот комплекс расположен в историческом центре  Киева на пересечении улиц Гусовского и Панаса Мирного. Архитектурный ансамбль данного объекта состоит из семи строений разной этажности — от 8 до 14 этажей. Общая площадь квар­тир в комплексе составляет 25,7 тыс. м2. Следующим нашим объектом был ком­плекс «Ботаник Тауэрз». Он расположен по адресу ул. Саксаганского, 119-121. В непосредственной близости от комплек­са находится ботанический сад им. Фоми­на. В 2006 году данный объект был введен в эксплуатацию.

 

Вы начинали еще в эпоху станов­ления отечественного рынка недви­жимости, уже тогда было понятно, что недвижимость очень ликвидное пред­приятие?

— Определенные предпосылки для начала строительного бума в Украине были еще в конце 90-х. Активное развитие рынка недвижимости, рост цен начались именно в 2002 году. Пик прироста пришел­ся на 2004-2005 годы, именно тогда стало понятно, что вложение средств в недвижи­мость — это прекрасный инструмент для наращивания капитала.

Собственно, наша компания была среди пионеров на рынке девелопмента. Мы начи­нали во времена, когда процедура получе­ния земельного участка под застройку была гораздо проще, нежели сегодня. Честно говоря, легкость получения земли иногда даже удивляла. Конечно же, мы восполь­зовались предоставляющимися возможно­стями, реализовали собственный проект. Опыт Введенского показал, что возможно продавать жилье еще на стадии строитель­ства. Приятно отметить, что наши первые клиенты и в будущем не отказывались с нами работать. Некоторые даже стали друзья­ми и партнерами.

 

Среди основных направлений дея­тельности вашей компании строитель­ство жилых комплексов бизнес- и премиум-классов. Не секрет, многие объ­екты, реализуемые на отечественном рынке, позиционируются компаниями в данных классах, однако насколько в действительности их характеристики соответствуют требованиям, выдвигаемым к подобного рода объектам? Как проверить подлинность?

— Очевидно, что любой застройщик пытается позиционировать свой объект таким образом, чтобы цена на него была как можно более высокой. И не всегда заяв­ленная стоимость квартиры объективна и справедлива.

Украинская строительная ассоциация предложила системную и целостную клас­сификацию, которая достаточно полно и четко описывает критерии, которым должен соответствовать объект, позицио­нируемый в том либо ином классе. Жилье оценивается по семи параметрам, среди которых: месторасположение объекта, строительные и технические характеристи­ки здания и его конструктивных элементов, используемые материалы и оборудование, оценивается техническая инфраструкту­ра здания, уровень организации управле­ния и эксплуатации объектом. Критериев, которым непосредственно должны соот­ветствовать здания, более ста. Любому лицу, желающему выяснить, соответствует ли интересующий его объект требовани­ям класса, в котором он позиционируется, я бы рекомендовал зайти в Интернет, через поисковую систему найти классификатор жилья и сравнить, каким параметрам про­ект отвечает, а каким — нет. По моему мне­нию, создание данной классификации — большой шаг для нашего рынка недвижимо­сти. Классификатор позволяет покупателю более сознательно подойти к выбору квар­тиры, а застройщику помогает просчитать рентабельность проекта, выбрать реальный ценовой диапазон реализации построен­ного жилья.

 

Сегодня цена на квартиры форми­руется согласно правилу: чем ближе к центру, тем дороже. При этом доро­гостоящие строительные материалы используют не всегда, что позволяет существенно уменьшить себестоимость проекта и, соответственно, увеличить свою маржу прибыли. На Ваш взгляд, существуют ли предпосылки к отходу от подобных хитростей, к установлению более цивилизованных и честных отно­шений на жилищном рынке?

—Действительно, многие проекты, позиционируемые в премиум-классе, чест­но говоря, даже до бизнес-класса не дотя­гивают, в связи со строжайшей экономией на материалах, обустройстве инженерных сетей, финишной отделке и пр. По моему мнению, данный период суровой экономии уже отходит в прошлое. Ведь строить честно — все-таки выгоднее, тем более сегодня, когда хорошая репутация застрой­щика — один из факторов, позволяющих быстро продать жилье.

 

Как бы Вы оценили объем предло­жения и уровень спроса, существую­щие сегодня на первичном рынке жилой недвижимости?

—Информацию об объеме рынка жилой недвижимости многие операторы, по возможности, скрывают. Ведь объем рыночного предложения влияет на ценоформирование объектов. По моим субъективным оценкам, спрос превышает предложение на 20-30 %. Правда, если говорить о потен­циальном спросе, то есть брать во вни­мание всех граждан, которые нуждаются в отдельном жилье, то он раз в пять выше. Граждане, проживающие с родителями, в коммунальных квартирах, арендующие жилье, не являются покупателями, так как их финансовые возможности не позволяют даже задумываться о собственной кварти­ре, однако это не означает, что они в ней не нуждаются. Одним из реальных способов решения жилищной проблемы для данной группы населения — приобретение жилья за пределами Киева в городах-спутниках, где цены на квартиры пока еще более при­емлемы, нежели в столице. По данным риелторов, количество сделок с жилой недвижимостью, проходящих в пригородах Киева, на текущий момент по сравнению с началом года возросло на 15-20 %. Так как цена является определяющим факто­ром при выборе жилья, данная тенденция сохранится и в будущем.

Несмотря на то, что спрос все еще зна­чительно превышает предложение, доста­точно высокая цена на квартиры в ново­стройках делает существующее предложе­ние иллюзорно избыточным. Непроданные квартиры во многих киевских новостройках— это объективный факт. Наши маркетологи, проводили исследования 45 объектов, построенных за последние полгода, и оказалось, что часть жилья так и не реализована. Правда, речь идет о квартиpax самого высокого ценового диапазона.  Точно сказать, какой процент квартир продан, достаточно трудно, поскольку многие застройщики прибегают к различным хитростям, чтобы не обнародовать данный факт. Высокая стоимость квартир не позволяет наращивать количество проданного жилья. Сегодня можно говорить о дости­жении пика цен, уровня предложения и спроса.

Ситуация с предложением также 6алансируется определенными сложностями при получении земли в Киеве, свободные участки уже розданы, наступает черед сноса домов старого жилищного фонда и застройки  данной территории новым жильем.

 

Но ведь еще не все розданные ранее  земельные участки застроены?

— Первые землеотводы, которые получались компаниями фактически бесплатно, являются объектами спекуляции, далеко не все, получившие землю, в состоянии осуществить застройку. Ведь cегодня существует дефицит квалифицированных девелоперских компании, генподрядчиков, строительных компаний.

Владельцы компаний, обретших землю в аренду или собственность, но не имеющих возможности ее застроить, попросту дают саму компанию, конечно, вместе с правом застройки участка. При помощи подобных схем сегодня осуществляется продажа земли в столице.

 

А что Вы можете сказать о качестве новостроек?

– Довольно сложно оценивать качество жилья. Все квартиры у нас сдаются без окончательной отделки. Наших иностранных коллег и партнеров, мягко говоря, очень удивляет данная практика продажи домов-полуфабрикатов, с точки зрения мировой строительной практики, это ненормально и неприемлемо. Однако отечественная нормативная база позволяет сдавать в экс­плуатацию жилье без внутренней отделки. Когда наши покупатели станут более раз­борчивыми, застройщики, пожалуй, начнут продавать квартиры хотя бы с минимальной отделкой, чтобы немного снизить затраты своих клиентов. На сегодня сумма сметы на внутреннюю отделку квартиры может дости­гать 25 % от общей стоимости приобретен­ной квартиры. Конечно, качество опреде­ляется не только внутренней отделкой, но и теми материалами, конструкционными решениями, которые использовались при строительстве дома. Однако сегодня лишь покупатели элитной недвижимости уделя­ют данным характеристикам достаточное внимание, остальных клиентов интересует, прежде всего, цена на квадратные метры.

 

Мне приходилось бывать в домах, недавно введенных в эксплуатацию, где часть квартир продана, и все жильцы активно облагораживают свое жилье, делая ремонт. Конечно, зрелище не для слабонерв­ных, состояние парадного, лифтовых холлов, коридоров плачевное. После завершения всех ремонтно-дизайнерских манипуляций хозяев квартир данные общественные площа­ди ремонтируются?

— Действительно данная ситуация — не редкость сегод­ня. К примеру, я побывал в толь­ко что возведенном Введенском после непродолжительного хозяйничанья собственников квартир, увиденное меня поверг­ло в ужас — лифт и вентиляция не работали, лестничные клетки были замусорены, стены поцара­паны и пр. Однако через два-три года, после того как все жильцы благоустроят свои квартиры, им захочется проживать в подъезде, который будет соответствовать статусу дома, качеству квартир. А поскольку они уже вложили свои деньги и труд в жилье, им станет небезразлично и состо­яние вспомогательных помещений. Поэтому и ремонт делают, и рабо­ту консьержа организовывают, и лифты ремонтируют.

 

После введения дома в эксплуата­цию Вы его сдаете на баланс ЖЭКа?

— Сегодня у нас в стране действует закон, который обязывает застройщиков создавать организации по обслуживанию и эксплуатации дома, так называемые, объединения сособственников многоквар­тирных домов (ОСМД или кондоминиумы). Однако люди не всегда с пониманием отно­сятся к данной организации, не совсем уяс­няя, что она им даст, боятся ответственно­сти и лишних трудозатрат. Хотя, как показы­вает наш положительный опыт в «Ботаник Тауэрз», подобные организации позволя­ют не только организовать качественное обслуживание, но и познакомить жильцов друг с другом и даже приносят небольшую прибыль.

По большему счету застройщик может построить дом, продать квартиры и забыть о данном проекте. Однако, на мой взгляд, это неправильно. Эксплуатация и обслужи­вание построенного дома и прилегающей территории — фаза не менее значимая, чем само строительство. В будущем дан­ная фаза будет одним из источников дохода застройщика. В то же время сегодня для таких организаций благо — если они не убыточны, а существующая прибыль, как правило, невелика. Обусловлено это тем, что случаи, когда люди отказываются пла­тить по реальным рыночным ценам за каче­ственное своевременное обслуживание дома и придомовой территории, на отече­ственном рынке еще не единичны.

 

В какие объекты жилой недвижи­мости Вы бы посоветовали инвестировать? Где сейчас можно приобрести квартиру с расчетом на то, что она через некоторое время очень сильно прибавит в цене?

— Прежде всего, ликвидными остаются центральные районы Киева. Здесь недви­жимость будет пользоваться спросом всег­да, жилье будет рентабельно, а, соответ­ственно, сбыт - гарантирован. Очевидно, что будет происходить дальнейшая диффе­ренциация районов города. Правый берег пока еще является более приоритетным, однако ситуация на левом берегу посте­пенно изменяется, активное строительство бизнес-центров, развлекательных и тор­говых комплексов поспособствует тому, что левобережное жилье станет более ликвидным.

 

Определенная часть квартир на пер­вичном рынке приобреталась по ипоте­ке. Каким образом такие факторы, как сокращение сроков кредитования, увеличение процентных ставок и пр. повлияют на развитие первичного рынка недвижимости?

— Новое жилье себе могут позволить лишь около 10 % населения города Киева, да и то только в кредит. После того,как Нацбанк ужесточил требования к коммерческим банковским учреждениям по выплате  ипотечных кредитов, они вынуждены были соответственно отреагировать и пересмотреть условия ипотечных программ, предлагаемых клиентам. Естественно, круг потенциальных заемщиков сузился. К примеру, некоторые мои знакомые пытались получить кредит, однако им это не удалось.

Пока трудно говорить, повлияла ли и насколько ситуация на ипотечном рынке на снижение спроса на жилье, ведь прошло лишь несколько месяцев. Теоретически, конечно же, ужесточение требований, уменьшение кредитных сроков сократят количество сделок по приобретению  квартир.

 

Ваши прогнозы относительно стои­мости жилья в текущем году. Насколько, на Ваш взгляд, вырастет цена на недви­жимость к концу года?

—В прошлом году цены выросли на 30-40 %, при этом уровень роста себестоимости в строительном сегменте составил около 30 %. Значительно выросли цены на
материалы, поднялась оплата труда строи­тельных рабочих, соответственно, для того
чтобы перекрыть все затраты, застройщи­кам необходимо было удорожать прода­ваемые объекты недвижимости. Ситуация с ценами на квартиры на первичном рынке
на сегодняшний день сбалансирована, но очень неустойчива. Потребительский спрос велик, но в то же время покупатель­ская способность населения достаточно низкая. Я думаю, что серьезного роста цен на жилье не предвидится, однако возможен рост, соответствующий уровню инфляции, ведь, понятно, что в убыток себе никто работать не будет. О снижении цен говорить не приходится.

 

Ликвидность инвестирования в жи­лищное строительство снижается?

—Таких норм прибыли, которые были с 2004 по 2007 года, у компаний, видимо,

больше не будет. Строительство жилья – уже давно не спекулятивный проект, а системная работа, которая приносит 40-100 % прибыли, например, в бизнес-классе — не больше. Пожалуй, 2007 год можно назвать годом стагнации рынка жилой недвижимости.  Раньше существовала практика купли и последующей перепродажи жилья, сегодня спекулянтов в принципе уже практически нет, поскольку на значительный рост цен сегодня мало кто рассчитывает.

На текущий момент достаточно привлекательным сегментом для инвестирования является строительство бизнес-центров. Спрос приблизительно в полтора раза превышает предложение, причем такая ситуация будет сохраняться в ближайшие пять-десять лет. Также рынок земли является альтернативой рынку жилья, да и других объектов недвижимости. Активный рост рынка жилой недвижимости начнется только после повышения покупательской способности наших граждан. Согласно европейским нормам, уровень дохода $500 в месяц на человека считается порогом бедности. У наших же граждан до данной суммы иногда не дотягивает и суммирован­ный месячный доход всей семьи. Неплохо было бы подтянуть уровень доходов украин­цев к уровню доходов граждан Евросоюза.

 

Расскажите о ваших объектах, нахо­дящихся на стадии реализации. Ваши планы на будущее?

— В феврале 2008 года началось стро­ительство жилого комплекса бизнес-класса «Сальвадор». Дом расположен в Днепровском районе на пересечении улиц Юрия Шуйского и Березняковской, на берегу озера Тельбин. Планируется возвести дом высотой в 25 этажей, рассчитанный на 203 квартиры. Из них 76 будут однокомнатными, 74 — двухкомнатными, 47 — трехкомнатны­ми и 6 — четырехкомнатными. Также проек­том предусмотрено строительство подзем­ного паркинга на 80 машиномест. Общая площадь комплекса составит 27 700 м2, из них 4 200 м2 займут коммерческие площа­ди, 14 300 м2 — жилые. В 2010 году мы пла­нируем ввести дом в эксплуатацию.


Комментариев: 0    Просмотров: 520

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).