Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Комфорт в нагрузку

Комфорт в нагрузку

Инфраструктура: быть или не быть?
Пока эксперты полемизируют о необходимости инфраструктуры для дорогостоящих объектов, девелоперы активно используют ее наличие как маркетинговый ход в своих рекламных кампаниях. Правда, декларации о жизни со всеми удобствами порой обманчивы, что подтверждается при сдаче дома, когда покупатели, в лучшем случае, получают только половину обещанного. Но такое положение вещей не всегда расстраивает тех, для кого решающее значение имеет хорошее местоположение: элита и без того обеспечена VIP-инфраструктурой в центре.
По наблюдениям Владимира Шебеко, директора по продажам компании «Центрбудинвест» (жилой комплекс «Cosmopolitan в парке им. Пушкина»), людям высокого статуса не нужны кафе и рестораны. Их, прежде всего, интересует сервис внутри дома, необходимый для достойного уровня жизни. Например, кроме услуг уборки в квартире, по словам эксперта, не лишним будет закрытый сигарный клуб для проведения встреч и принятия гостей вне квартиры или какое-нибудь другое заведение с деловой и в то же время расслабляющей атмосферой. Потенциальных покупателей также интересует наличие поблизости супермаркета, школы и детсада, однако стоит учесть, что организация этих структур в жилом комплексе – сложная для застройщика задача.
Поскольку жилье как в исторической зоне, так и в прицентральных районах возводится на небольших участках земли, то под объекты инфраструктуры девелоперы обычно отводят первые этажи. По словам экспертов, такие помещения чрезвычайно востребованы у банков, турагентств, авиакасс, мебельных салонов, а также у риэлторских и юридических компаний. Это выгодно и для жильцов, и для инвесторов проекта.

Желаемая действительность
Сегодня в центральных районах возводится значительно больше многофункциональных комплексов, нежели жилых зданий без инфраструктуры. В свою очередь, большинство потенциальных покупателей, поддаваясь маркетинговым трюкам, выбирают квартиры в домах с определенным набором услуг.
В идеале, учитывая утвержденный УСА классификатор, комплексы классов «бизнес» и «премиум» должны обладать не только необходимым минимумом объектов сервиса, но и подчеркивать благополучие жильцов. Например, кроме супермаркета, аптечного киоска и банка, могут быть размещены фитнес-центр, бассейн, ресторан, кафе-кондитерская, помещение для мытья собак, детский клуб, медицинский центр, приемный пункт прачечной и даже холодильник для хранения мехов.
По большому счету, уже возведенные дома премиум-класса с насыщенной инфраструктурой в Киеве можно пересчитать по пальцам одной руки. Неизменный лидер последних лет – «Софиевская Брама» с закрытым внутренним двором и ландшафтным парком, вместительным паркингом, фитнес-центром Sofiysky, а также галереей бутиков (Brioni, Ermenegildo Zegna, Paul Zileri, Montenapoleone, Marc Jacobs), салоном предметов роскоши «Антураж» и ювелирной галереей «Софиевская брама». Обращает на себя внимание и жилой дом по ул. Воровского, 36, который помимо внутренней инженерной инфраструктуры и паркинга уже успел «обрасти» офисами «Первого Кредитного Альянса», страховой компании «Провита», студией причесок Владимира Тарасюка и салоном подарков. Не отстает и комплекс «Введенский», расположенный на оживленной пл. Печерской: в распоряжении жильцов как самого дома, так и соседних кварталов – отделение банка, салон красоты, фотостудия, бутики и т. п.

src=/content/root/30-05-08-7-1.jpgПроекты, строительство которых сегодня уже подходит к концу, обладают гораздо более систематизированной и продуманной инфраструктурой. Лидеры по заявленному уровню комфорта – оборудованный интеллектуальными технологиями «Триумф» по ул. Зверинецкой, 59; жилой комплекс «Граф Толстой» по ул. Льва Толстого, 35-39; «Капитолий» по ул. Крещатик, 27б; а также Ambassador House по ул. Ивана Франка, 4б. В вышеперечисленных домах под объекты инфраструктуры изначально были отведены первые этажи. Среди удобств, предоставленных жителям, можно отметить наличие консьержа либо круглосуточного сервиса портье, охраны, водителей для парковки машин, детских площадок, SPA- и фитнес-центров с бассейнами, магазинов, кафе-баров, салонов красоты, аптечных киосков, приемных пунктов химчисток и прачечных. Сегодня уже в качестве обязательной инженерной начинки присутствуют центральное кондиционирование, бесшумные лифты, многоканальные телефонные линии и сверхскоростной Интернет.
В сегменте жилых комплексов класса «бизнес» в инфраструктуру, как правило, входят локальные супермаркеты, отделения банков, бутики и детские игровые площадки. Одним из подобных домов является «Ботаник Тауэрс» по ул. Саксаганского, 119-121, создатели которого обустроили в холле миниатюрный ботанический сад, организовали помещения под офисы, а также сформировали собственный ЖЭК и службу охраны. Стоит отметить и «Дипломат Холл» по ул. Жилянской, 59. Тут размещены гостиничные апартаменты, турбюро, небольшой ресторан при винном бутике Lavinia, фитнес-центр, тренажерный зал, игровая комната и пр. В то же время инфраструктура остальных жилых комплексов Киева оставляет желать лучшего.
На самом деле для жителей гораздо важнее технический сервис дома: система видеонаблюдения и контроля доступа в здание, уборка снега на террасах, регулярное обслуживание инженерных сетей, уход за придомовым ландшафтом, а также возможность заказать мелкие ремонтные работы в квартире. Однако реальная картина, увы, не столь радужна – лишь немногие элитные здания обеспечивают вышеуказанное.

Стихийность как компромисс
«Безусловно, ограниченность и высокая стоимость площадей в центральных районах Киева мотивирует застройщиков проводить тщательный предварительный анализ существующей и потенциальной инфраструктуры в микрорайоне: ее расположение, насыщенность и востребованность потенциальными покупателями», – говорит директор по маркетингу компании Delfin Development Юлия Васюта-Беркут.
Решением проблемы отсутствия инфраструктуры порой является стихийный рынок услуг, сформировавшийся на расстоянии 3-5 км от комплекса. Например, жители домов по просп. Героев Сталинграда, так называемых «Оболонских Липок», могут найти в округе все – от гольф-клуба до салона мотоциклов, не говоря уже о школах, детсадах, игровых площадках и магазинах. Еще одним комплексом со стихийной инфраструктурой является «Парус», строящийся по ул. Мельникова, 18а. Рядом с ним находятся бизнес-центры, медучреждения, школы, супермаркет и рынок.
Среди возводящихся жилых объектов развитая инфраструктура заявлена и в «Серебряном бризе» на Березняках, который позиционируется как «город в городе». Однако убедиться, создаст ли застройщик обещанные кинотеатр, торговый центр, кафе и бары, можно будет только после сдачи дома в эксплуатацию. Широкий соцкультбыт планируется также в «Голосеево»: начальная школа-детсад, спортивный зал и бассейн, игровые площадки. Кроме того, на территории комплекса, по заверениям девелоперов, разместятся супермаркеты, бутики, рестораны, химчистки, салон красоты, отделения банков. По словам Дениса Косторжевского, президента компании «Міськжитлобуд» (ЖК «Голосеево»), высокое насыщение жилых объектов инфраструктурой связано с тем, что люди начинают привыкать пользоваться находящимися поблизости современными супермаркетами, питаться в ресторанах, и, конечно, у них возникает потребность находиться в однородной социальной среде.
Девелоперы «Cosmopolitan в парке им. Пушкина» планируют возведение целого микрорайона на территории 40 га, потому тут будут организованы школа, детсад, оздоровительные заведения и широкоформатный фитнес-центр со SPA. Социальную инфраструктуру дополнят торгово-развлекательный и офисно-гостиничный комплекс, куда войдут кафе, рестораны и кофейни, а в подземном паркинге обустроят мойки для машин. Все это будет под контролем эксплуатирующей компании.

 Чаевые, входящие в квартплату
По оценке руководителя отдела маркетинга и РR компании «Киев Жилье-Инвест» Владимира Германова, сегодня тарифы частных ЖЭКов на стандартные и ряд дополнительных услуг составляют для жильцов $ 2-4 за кв. м в месяц. Платить такие суммы клиенты согласны, но им важно знать, во что они вкладывают деньги. Потому каждому владельцу квартиры в элитном доме предоставляют подробный список всех расходов.

src=/content/root/30-05-08-7-2.jpgСтоит отметить и затраты девелопера. Например, если в доме проживает не более ста семей, инфраструктура становится убыточной. Если же объекты соцкультбыта финансируют сами жильцы, то пара ресторанов, сигарный клуб и химчистка влетают им в копеечку. Часто богатая инфраструктура в жилом комплексе нецелесообразна, по этой причине застройщик еще на стадии предпроектной подготовки старается определить наиболее востребованные элементы быта. Но даже при продуманном насыщении социальными благами, владельцам квартир следует быть готовым к тому, что жители близлежащих домов тоже будут пользоваться инфраструктурой комплекса. Иначе окупаемости не достичь. А чтобы никому не доставлять лишних неудобств, торговые и сервисные объекты размещают с фасадной стороны здания.
Девелоперские компании охотно заключают контракты с известными брендами и ведущими игроками бизнеса – это повышает статус всего комплекса. Тех же, в свою очередь, привлекает центральное местоположение. По мнению г-на Шебеко, инфраструктура – прежде всего, коммерческое предприятие, планово ее никто не сможет создать, поскольку рынок сам определяет, где и какой точке появится. Нередко застройщики отдают площади в управление профессиональному оператору, который сам их заполняет и сам решает проблемы доходности заведений.

Церберы порядка
Отдельно стоит затронуть тему обслуживающих компаний в элитных домах. Хотя «частные коммунальщики» – явление в столице относительно новое, уже существует ряд крупных застройщиков, предлагающих кроме привычных бытовых услуг и узкопрофилированные. Но привлечь такие компании в жилой сегмент весьма не просто, поскольку подобным организациям гораздо выгоднее работать с коммерческой недвижимостью.
Современные дома высокого класса невозможно представить без прогрессивного технического наполнения. К сожалению, работники обычных ЖЭКов не достаточно квалифицированы, чтобы обслуживать сложные инженерные системы. Потому владельцы дорогого жилья или же сами застройщики наделяют правом управления, эксплуатации и ремонта подвластного им здания специализированные профессиональные компании. Такие организации самостоятельно заключают договора с подрядчиками и определяют размер квартплаты. В необходимый минимум услуг входят: круглосуточное содержание инженерных систем дома, уборка зон общего пользования и придомовой территории, вывоз мусора и озеленение двора. Естественно, в каждом конкретном случае список может быть расширен.
Зачастую управляющая компания создается на базе строительного холдинга, так как все коммуникации в подобных объектах объединены, и отслеживать их состояние удобнее специалистам одной организации. Такие структуры сегодня работают в холдинге «Киевгорстрой», корпорации «Столица», фирме «Т.М.М.», компании «Киев Жилье-Инвест» и пр. Как прокомментировал Владимир Германов, еще не все покупатели квартир в новостройках задумываются над вопросом обслуживания самого здания, но нельзя допустить, чтобы элитные комплексы с течением времени превращались в «совковые» дома.
Частные эксплуатационные компании по некоторым услугам привлекают субподрядчиков и заключают договора со специализированными предприятиями. Учитывая этот фактор, при повышении цен субподрядчиков, например, на вывоз мусора, на электроэнергию или подачу воды, частный ЖЭК поднимает базовые тарифы. То есть, квартплата в элитном жилом комплексе состоит из стоимости сервиса как непосредственного исполнителя коммунальных услуг, так и самой эксплуатирующей компании. В целом же сфера ответственности обычно разделяется следующим образом: работы, которые проводятся в квартире, оплачиваются клиентом, а за ее пределами – из бюджета ЖЭКа.

Удачное решение
Ситуация с инфраструктурой сегодня весьма запутана. С одной стороны, это – необходимый аспект современных новостроек в центре, а с другой – излишества, навязанные клиенту в маркетинговых целях. Однако люди, знающие цену своим деньгам, на компромиссы с собственным комфортом не пойдут. Тем более что потенциальный покупатель элитного жилья хоть и имеет потребность в закрытости приватной жизни, но еще не совсем отгородился от объектов социального быта, излюбленных мест и привычного обслуживания. Потому шумные, пусть даже дорогие, рестораны, распространяющие запахи еды, вряд ли удачно впишутся в уединенную жизнь в элитном комплексе. В то же время, если человек предпочитает отвечающий его статусу и вкусам определенный бренд, он не обязан одеваться в другом бутике просто потому, что тот находится в его доме. Главное при выборе жилья – наличие эксплуатирующей компании, поддерживающей в порядке как здание, так и квартиру. А все остальное – мелочи, которые можно устранить шелестом бумажных купюр.


Комментариев: 0    Просмотров: 460

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus