Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Квартирный вопрос. Одесса.

Квартирный вопрос. Одесса.

Помните «подпольного» маклера в исполнении замечательного актёра Владимира Басова в культовом советском кино «По семейным обстоятельствам»? Соображения конспирации вынуждали его и его клиентов называть квартиру «тёткой», кухню - «внучкой», и уж не припомню, каким дальним родственником представал в устах персонажа коридор.

Однако времена меняются, и, перейдя в разряд легального бизнеса, торговля недвижимостью быстро стала одним из самых живых сегментов рынка. Впрочем, долгое время здесь происходили процессы, которые с полной уверенностью можно охарактеризовать как «броуновское движение»: объекты переходили из рук в руки, а ничего нового не создавалось (надо сказать, что это справедливо по отношению ко всему постсоветскому рынку эпохи 90-х).

Ситуация стала меняться, когда в стране снова начали строить: теперь уже частные компании при поддержке инвесторов. В обороте появились слова «новострой» и «вторичка» (то есть «бывшее в употреблении» жильё).

В последние годы активно муссируется тема о скором обвале цен на вторичный сектор: не может же, в самом деле, квартира в доме довоенной, а то и дореволюционной (имеется в виду, конечно, революция 1917 года, а не Оранжевая 2004-го) постройки стоить дороже, чем новенькое жильё в доме, недавно построенном «по последнему слову техники»! Может - и стоит.

Как всё начиналось

Одесса. Город-миллионник, яркий представитель украинского урбанистического пространства, Одесса к тому же обладает огромным торговым потенциалом, а также - что немаловажно - недвижимостью у моря, что делает местный рынок недвижимости особенно активным.

В течение последних десяти лет цены на квартиры в городах-миллионниках Украины выросли в пять, а то и в шесть раз: не нужно быть шпионом, чтобы просмотреть подшивки журналов и газет за, скажем, 1997 или 1998 год. В Одессе в это время, в районе Посёлка Котовского (местный аналог киевской Борщаговки и московского, ну, скажем, Бутово), 2-комнатную квартиру можно было приобрести за $9000 - $12000. Сегодня аналогичное жильё там же стоит в среднем от $65 тыс. (впрочем, о ценах мы ещё поговорим).

Итак, налицо первая основная тенденция на рынке недвижимости: цены уверенно растут, и давно.

Не менее давно как профессиональные риелторы, так и обычные граждане в один голос говорят о неминуемом резком обвале цен. В этом голосе чувствуется больше эмоциональной надежды, чем рационального анализа: по крайней мере, за все годы, что слух о резком снижении цен на квартиры циркулирует по городу, ничего масштабного в этой связи не произошло.

Поворотный момент

Впрочем, в Одессе совершенно точно кое-что всё-таки произошло. В перефирийных частях исторического центра города, а то и прямо в центре, на близкой к центру и вполне спокойной, что бы ни утверждали местные мифы, Ближней Молдаванке, не говоря о т. н. «Дальней Молдаванке» и Слободке, традиционно считающихся криминогенными, в окрестностях ЖД Вокзала и не только - в продаже стали появляться квартиры, стоящие принципиально дешевле ставшего привычным уровня. И их - всё больше.

«Секрет» прост - новый Генплан, недавно утверждённый Одесской мэрией и высвавший массу споров и критики, подразумевает «генеральную реконструкцию» города. В переводе на человеческий язык это значит, что не представляющие исторической ценности и/или не подлежащие реставрации дома пойдут под снос, их жители получат квартиры из муниципального фонда, а на новом месте начнется новая застройка.

Естественно, что цены на квартиры и офисы в районах, подлежащих реконструкции, стали падать.

Но самая главная причина снижения цен на часть объектов рынка - набравшее обороты строительство.

Новые игроки на рынке

Строительство по праву считается одним из самых доходных секторов для инвестиций; этим во всю пользуются финансовые структуры, вкладывая деньги в новострой. И если ещё пять лет назад в Одессе строили в основном элитные жилищные комплексы, то в последнее время появляется всё больше новых проектов, рассчитанных на «средний класс».

В «спальном» районе сегодня реально купить однокомнатную квартиру в новом доме по цене около $40 тыс. В этом контексте жильё или офис в старом доме из ракушечника, с древними коммуникациями и потенциально проседающими стенами, явно проигрывает. И продавцы таких объектов сбрасывают цену.

Рынок «вторички»

Во вторичном секторе цены напрямую зависят от района города (степень удалённости от центра, качество транспорта, инфраструктура), состояния дома и ремонта в квартире. И, конечно, от метража и количества комнат.

В районах Черёмушек (стандартные 9-этажки, спецпроекты, много 5-этажных «хрущёвок) и жилмассива Таирово (9-этажки, 16-этажки, «чешки») ординарную однокомнатную квартиру в состоянии «под ремонт» в среднем можно приобрести за $45 - 49 тыс. Есть много предложений по квартирам «эконом-класса» в ценовом промежутке $53 - 55 тыс.

Однокомнатные квартиры с хорошим ремонтом, особенно «чешские» и другие спецпроекты, стоят от $60 до 75 тыс., средняя цена - $70 тыс. «Двушка» на Таирово и Черёмушках стоит от $80 тыс., чаше всего встречаются варианты по $90 - 100 тыс. Трёх- и более комнатные квартиры в этих районах стоят от $90 тыс. «под ремонт», а средняя цена - $120 - 150 тыс.

Традиционно престижные проспект Шевченко, район Дворца Спорта, начало Фонтана предлагают однокомнатные квартиры от $90 тыс. (дома здесь как правило «сталинки»), чаще всего - $100 тыс., с качественным ремонтом и мебелью цена возрастает до $150 - 160 тыс. Двухкомнатные квартиры здесь стоят от $200 тыс., хотя встречаются и объекты по $300 тыс.

На квартиры в центре города единой цены нет. Это, как уже говорилось выше, связано с принципиально разным состоянием домов. Однокомнатная квартира в «сталинке» или в очень ухоженном старом доме стоит от $90 тыс., а на главной улице города, Дерибасовской, есть предложения стоимостью в $250 тыс. (но это, конечно, в первую очередь надбавка за «легенду»). Квартиры в центре с хорошим ремонтом продаются также по $100 - 105 тыс.

Однако сплошь и рядом в самом что ни на есть историческом центре города (Дворянская, Новосельского, Бунина, Ришельевская, Базарная, Канатная...) можно во множестве найти квартиры стоимостью в $40 - 55 тыс. Жильё в историческом центре впервые проигрывает в цене квартирам в «спальных» районах.

Что касается двухкомнатных квартир в центре города, здесь в старых домах средняя цена на такую квартиру - $100 тыс., «сталинские» 2-комнатные квартиры стоят в среднем от $130 тыс. до 170 тыс., а самая распространенная цена - $120 - 125 тыс. Трёхкомнатные квартиры в центре стоят от $170 тыс., но на этом уровне уже часто встречается V.I.P.-сектор, с дизайнерским ремонтом и дорогостоящей техникой, цены на такие квартиры начинаются от $300 тыс.

Молдаванка предлагает 1-комнатные квартиры в «сталинках» и относительно немногочисленных 9-этажках в среднем за $39 - 45 тыс., при хорошим ремонте и удачным расположении цена подымается до $85 тыс. в среднем. Однако именно здесь можно встретить однокомнатные квартиры в домах дореволюционной постройки, продающиеся за $35 тыс., и даже за $25 тыс.

Те же ценовые варианты справедливы для Слободки. Двухкомнатную квартиру на Молдаванке можно найти за $49 тыс. (Виноградный переулок, «дебри» этого знаменитого района), а также за $53 - 55 тыс. в старых домах; средняя цена на двухкомнатную квартиру в районе Молдаванки или Слободки - $60 - 70 тыс., в добротных «сталинках» до $90 тыс. Трёхкомнатные квартиры здесь продаются по цене от $95 тыс. (Слободка), средняя их цена - $100 - 120 тыс.

Традиционно дешевое жильё в районе Посёлка Котовского. Это - такой же большой (и построенный примерно в те же 1970-е - 1980-е годы) «спальник» как и жилмассив имени Таирово. Однако «ПосКот», как его называют в Одессе, до сих пор держится несколько особняком (местные рэпперы даже пишут проникновенные гимны родному району, копируя нью-йоркских звёзд жанра). Хотя инфраструктура здесь очень развита и район давно обжит, пос. Котовского всё ещё считается «выселками», и жильё здесь всегда дешевле.

Однокомнатные квартиры здесь, в зависимости от качества ремонта и удалённости от основных транспортных развязок, стоят $36 - 40 тыс., $42 - 45 тыс. и $49 - 52 тыс. («чешки» с хорошим ремонтом). Двухкомнатная квартира на Посёлке Котовского стоит от $62 - 65 тыс., чаще всего это $70 тыс., самые дорогие, с евроремонтом, продаются за $100 - 110 тыс., а дешевле всего двухкомнатную квартиру здесь можно купить за $65 тыс.

Самое дорогое жильё в городе - не считая коттеджей в частном секторе у моря (это - тема для отдельного разговора) - находится в районе Французского бульвара и Аркадиии, и представляет собой львиную долю V.I.P.-сектора рынка. Близость моря, а главное - пресловутый городской миф не в последнюю очередь сыграли здесь свою роль. Кроме того, вдоль Французского бульвара возводится множество элитного новостроя. Цены на однокомнатные квартиры здесь начинаются от $95 - 100 тыс., на двухкомнатные - от $200 тыс. (средняя цена - $240 тыс.), «под ремонт» можно купить здесь двухкомнатную квартиру за $170 ты. Трёхкомнатные квартиры стоят от $300 тыс. (редко-редко можно встретить цифру $250 тыс.), а «верхняя планка» стоит на $750 тыс.

Первичный сектор

Новострой продаётся как правило по цене за метраж. Средние цены на квартиры распределяются следующим образом:

- новострой в центре - от $1 800 за кв. м (площадь не менее 50 кв. м)
- новострой в районе Молдаванки, частично - Большого Фонтана, Юго-Западного массива - от $1 300 за кв. м (площадь не менее 55 кв. м)
- новострой в «спальных районах» (Таирово, Черёмушки, Посёлок Котовского) - от $900 за кв. м (площадь не менее 31 кв. м)

Итак, в Одессе образца 2008 года жильё в центре города и прилегающих к нему районах дешевеет, не выдерживая конкуренции с качеством более новых построек. Cтабильно ценится жильё в традиционно престижных, благополучных районах города, дорожает жильё вдоль береговой линии, и, что очень важно, оформляется как стабильный класс V.I.P.-сектор: за счёт этого снижается стоимость обычного жилья.


Комментариев: 0    Просмотров: 718

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).