Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Неизбежный инструмент будущего

Неизбежный инструмент будущего

Сохранить и улучшить
По такому пути пошли все европейские столицы и крупные города – сохранить красоту старинных зданий и в то же время создать объект, отвечающий требованиям современной городской жизни. Данный процесс у нас привыкли называть реконструкцией, хотя, как мы выяснили, это не совсем точное определение.

src=/content/root/30-05-08-5-1.jpg«Слово  «reconstruction» означает «восстановление утраченного», – объясняет Руслан Кухаренко, заслуженный архитектор Украины, начальник Главного управления охраны культурного наследия. – Этот термин, вошедший в практику еще с советских времен, перевели буквально и стали применять как синоним понятию «перестройка». Но давайте разберемся, чем реконструкция отличается от реставрации? Реконструкция – воссоздание утраченного образа, а реставрация – возвращение к первоначальному виду уже существующего строения (например, реставрация элементов фасада). Когда же к зданию достраивают несколько этажей и мансарду, это – перестройка. В государственных строительных нормах термин «реконструкция» отсутствует».
Некоторые из утраченных архитектурных элементов возвращаются на прежние места только благодаря реставрации фасадов, проведенной в процессе реконструкции объектов. Яркий тому пример – роскошное строение по ул. Б. Хмельницкого, 30/10 (за Национальной оперой), возведенное в 1900 г. по проекту архитектора Николая Самсонова. Достроенную мансарду украсили обновленные башни, и здание, известное на рынке недвижимости как «дом Кличко», стало красивой доминантой, неизменно привлекающей взгляд.

Дорогое удовольствие
Реконструкция объекта нередко обходится дороже, чем сооружение нового, поскольку восстановительные работы проводятся, как правило, в условиях плотной застройки центральной части города. Кроме того, в ряде случаев инвестор сталкивается с проблемой отселения жильцов – каждому из них нужно предоставить жилплощадь, что значительно повышает стоимость проекта.
«Реконструкция – это в два раза больше работы, чем обычно, и для архитектора, и для заказчика, – рассказывает главный архитектор проектов, директор Архитектурного бюро «Ежов» Дмитрий Ежов. – Необходимо все тщательно исследовать: сделать обмеры, чертежи участка и здания, изучить состояние фундаментов и несущих элементов. Если реконструкция происходит в условиях плотной застройки, делают экспертизу и близлежащих строений. Кроме того, объект нужно не только вписать в городскую среду, но и привести в соответствие с архитектурным стилем района».
Перед началом реконструкции того или иного здания обязательно заказывают его техническое обследование у компании, которая имеет лицензию на этот вид работ, а еще лучше – в Научно-исследовательском институте строительных конструкций (НИИСК). Важно выяснить, смогут ли существующие фундаменты, несущие стены, простенки и лестничные площадки выдержать запланированную нагрузку. При необходимости проводят усиление фундаментов и простенков. Все это должно быть указано в экспертном заключении.
Для реконструкции нужен большой пакет разрешительных документов. Первый шаг – получение согласия администрации района на разработку архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ) на проектирование реконструкции здания. Затем – заключение договора с архитектурно-проектной организацией. Также необходимо иметь: разрешение городской администрации, АПЗ, задание на проектирование, ТУ инженерного обеспечения объекта архитектуры. АПЗ инвестору обязаны предоставить органы градостроительства и архитектуры в месячный срок, а ТУ инженерного обеспечения объекта – соответствующие организации в течение 2-х недель. И АПЗ, и ТУ инженерного обеспечения объекта архитектуры действительны в течение 2-х лет.
Проект реконструкции следует утвердить в Главном управлении градостроительства и архитектуры, а также согласовать с предприятиями и учреждениями, которые выдают ТУ инженерного обеспечения объекта. Кроме того, его обязательно выносят на архитектурно-градостроительный совет, после чего отправляют на государственную экспертизу. На основании утвержденного проекта разрабатывается рабочая документация для реконструкции здания. Далее нужно получить распоряжение на строительство и разрешение государственной инспекции архитектурно-строительного контроля (ГАСК). И только после этого можно начинать работы.
Для сравнения, сооружение дома «с ноля» требует еще более сложной процедуры получения разрешений – около 150-ти документов. Можно представить себе, сколько времени (не говоря уже о деньгах и нервах) придется потратить инвестору на их сбор и согласование. А поскольку, как известно, спрос рождает предложение, сегодня существуют компании, которые занимаются не только разработкой проектов реконструкции, но и берут на себя выполнение большинства функций заказчика. Такие специалисты оформляют все деловые бумаги, проводят необходимые согласования и утверждения проекта, осуществляют надзор за выполнением строительных работ, а после – вводят объект в эксплуатацию. Профессиональным архитекторам получить разрешения и согласовать проект намного легче, чем заказчику, поскольку они не только тесно сотрудничают с соответствующими организациями, но и хорошо знают, какие именно документы и куда нужно подавать.

Много примеров хороших и разных
Одним из наиболее показательных проектов реконструкции в Киеве является «Софиевская Брама» – комплекс, состоящий из дома на Софиевской площади (ул. Владимирская, 20/1; пер. Рыльского, 5), подземного паркинга, фитнес-центра и внутреннего дворика. Реновация этого объекта пришлась на 2002–2003 гг. (компания-застройщик – HCM Group, архитектор – С. В. Бабушкин). Комплекс отвечает всем параметрам элитного жилья: место расположения, видовые характеристики, фасад, инфраструктура и качество отделки интерьеров – все на высшем уровне. Неудивительно, что здесь приобретают квартиры не только представители отечественной элиты, но даже звезды российского шоу-бизнеса. Сегодня стоимость 1 кв. м в «Софиевской Браме» порядка $ 15 тыс. – 30 тыс., но в отдельных случаях она может достигать и $ 45 тыс. Так, VIP-апартаменты «Версаль» выставлены на продажу по цене $ 5 млн. При отделке этой квартиры площадью 160 кв. м использовались эксклюзивные материалы: красное дерево, инкрустированный ониксом паркет из оливы, кроме того, тут находятся хрустальные люстры и витражи, уникальная мебель и произведения искусства, а также внедрена система «умный дом».

Примеров реконструкции с надстройками в 2–3 этажа зданий в старых кварталах можно назвать сразу несколько. В доме по ул. Большой Житомирской, 25/2 (угол с ул. О. Гончара) восстановили фасады и добавили 2 уровня, в результате чего в 2004 г. на рынок вышел отнюдь не дешевый объект жилой недвижимости. Впрочем, при ближайшем рассмотрении он оставляет желать лучшего. Рядом, на углу улиц Стретенской и Стрелецкой, – реконструкция с надстройкой 3-х этажей. Здесь отреставрированы фасады, заменены перекрытия, установлены добротные деревянные окна со стеклопакетами, проведен ремонт парадных. В итоге апартаменты в этом доме в центре города, да еще и с видами на Софию Киевскую, стали довольно дорогими на рынке.
Еще один удачно реконструированный объект находится на углу ул. Рейтарской и пер. Георгиевского, точнее – в месте их примыкания к «пятачку» с памятником пограничнику. Застройщик сохранил только фасад здания, а остальное разрушил и возвел заново, в том числе 3 дополнительных  этажа. В результате получился клубный дом, квартиры в котором были выкуплены задолго до окончания всех работ. Немногим ранее было восстановлено здание по пер. Георгиевскому, 5 – из окон этого маленького клубного дома сегодня можно любоваться куполами Софийского собора.
К сожалению, не у всех реконструированных объектов счастливая судьба. Одно из красивейших строений столицы – бывший отель «Лейпциг», расположенный на углу ул. Владимирской и ул. Прорезной, пока не нашел своих постоянных хозяев. Уже более ста лет у дома нет надежного собственника, который бы не просто им владел, а активно использовал и поддерживал. Последний раз капремонт здесь был проведен в конце 1990-х, но с тех пор здание заметно обветшало.
Неплохой пример реконструкции в гостиничном секторе – отель Radission SAS по ул. Ярославов Вал, 22. Архитекторы «законсервировали» старую фасадную стену в 3 этажа (она и сейчас визуально выделяется), вокруг все разобрали и возвели фактически новый дом в стиле «ретро» с достаточно строгим, без лишних деталей фасадом. Впрочем, как и в других отелях этой системы, снаружи строение более привлекательно, чем изнутри.
На рынке офисной недвижимости одной из самых удачных работ специалисты называют БЦ «Ренессанс» по ул. Воровского, 24. Застройщиком объекта выступила компания «НЕСТ». Бизнес-центр разместился в реконструированном доме конца XIX века, построенном в стиле украинского барокко по проекту известного архитектора Г. Л. Шлейфера. Арендовать офис тут можно по цене от $ 264 до 336 за кв. м в год.
Настоящая жемчужина офисного рынка – БЦ «Леонардо» (ул. Владимирская, 17/52). От старого здания гостиницы «Театральная» на самом деле мало что осталось, однако в ретро-формате оформлен весь комплекс. Сооружение 2-й и 3-й очереди позволило инвесторам выйти на необходимый объем по площадям, паркингу и прочим параметрам, благодаря чему «Леонардо» считается самым крупным и самым престижным бизнес-центром в сердце города. Арендная ставка здесь составляет в среднем $ 70 за кв. м в месяц.

Все эти объекты после восстановления и перестройки стали украшением города. Они не только принесли доход своим владельцам, но и сохранили собственную архитектурную ценность. Так что игра «в реконструкцию» в любом случае стоит свеч – как для инвестора, так и для города в целом.


Комментариев: 0    Просмотров: 408

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).