Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка недвижимости - итоги 2008, прогнозы на 2009 год

Обзор рынка недвижимости - итоги 2008, прогнозы на 2009 год



За 2008 год средний уровень цен на жилую недвижимость в Киеве понизился в долларах США на -25.29%, при этом в гривнах мы наблюдаем или фиксацию стоимости, или удорожание на +15% в связи с девальвацией гривны (укреплением доллара) осенью и зимой.

В свете того, что роста заработных плат в гривнах практически не наблюдается, а во многих сегментах наблюдается их снижение, падение цен в долларах, с учетом курса, не принесло большей доступности жилья.

Динамика цен жилой недвижимости
/

/

Объемы трансакций стали заметно снижаться еще в начале лета, но рынок поддерживался трансакциями в деловом сегменте (коммерческая недвижимость, инвестиционные объекты и земельные участки), а также в пригородном сегменте жилой недвижимости, в т.ч. на рынке котеджной земли. Осенью рынок радикально изменил свои ожидания и тренды, показав, что кризисные явления могут превзойти все ожидания.

Долларовые цены квартир, которые на периферии и в сегменте эконом-класса начали падать еще летом, после 10 октября 2008 года стремительно пошли вниз практически во всех сегментах. И хотя Центр уступает в цене не так быстро, как периферия, общая характеристика динамики на лицо.

Зональные индексы цен жилой недвижимости

Зона

Снижение стоимости в долларах

За год

Относительно максимума (лето – начало осени)

Весь Киев

-25.29%

-32.48%

Центральная

-22.24%

-31.56%

Приближенная к центру

-21.43%

-31.55%

Серединная

-26.84%

-35.08%

Периферийная

-27.78%

-36.17%

Индексы цен по типам квартир и домов

Тип

Снижение стоимости в долларах

За год

Относительно максимума (лето – начало осени)

Общий индекс

-25.29%

-32.48%

гостинки

-22.95%

-34.38%

1 комнатные

-26.29%

-33.71%

2 комнатные

-26.57%

-33.24%

3 комнатные

-23.67%

-31.57%

4 комнатные

-26.09%

-30.00%

сталинки

-22.81%

-31.08%

хрущевки

-23.15%

-33.27%

чешки

-23.29%

-31.40%

80-х

-29.69%

-36.21%

90-х

-26.03%

-30.26%

серии

-24.81%

-32.00%

современные

-28.00%

-33.09%

Средняя стоимость одного квадратного метра в г. Киеве на 01.01.2009 составила $2375.40, что соответствует уровню ноября 2006 года. Распределение стоимости по массивам города представлено ниже:

Средняя стоимость жилья по массивам г. Киева (за 1 кв.м)

/

В конце года, после «мертвого» сезона октября-декабря, появились первые трансакции по новым ценам. Продаются, как правило, залоговые квартиры по дефолтным кредитам. Однако данные единичные случаи не дают возможности говорить о возобновлении полноценной работы рынка. В среднем реальная стоимость продажи по таким сделкам на 40% ниже, чем в сентябре.

Рынок аренды не познал полного коллапса, однако, объемы трансакций по аренде очень низкие. Сделки заключаются преимущественно в нижнем ценовом диапазоне на рынке жилья, решаются самые бытовые вопросы, иногда напрямую связанные с ипотечными дефолтами. Цены аренды в долларах ведут себя очень схоже с ценами трансакций отчуждения, т.е. фиксируется цена в гривнах по курсу 5 гривен/доллар, а в долларах наблюдается снижение на 30%-35% относительно летнего уровня.

Оборотность предложения очень низкая. «Уходят» единичные, самые дешевые предложения. Объем предложения, как ни парадоксально, маленький, количество заявок на продажу практически не увеличилось. Риэлтеры отказываются от рекламы объектов по старым ценам, а продавцы откладывают продажу вследствие нереальности своих планов, поэтому объем базы данных реально торгующихся объектов к концу года уменьшился на 30-40%.

Предельный индекс ценового ожидания в долларах на 1 января 2009 года наблюдается на уровне -24% в месяц. Эксперты рынка недвижимости несколько разделились во мнении о точке ценового «дна», однако большинство прогнозирует достижения данной точки в первой половине 2009 года.

Расхождения в прогнозах являются скорее риторическими, так как прогнозы базируются на оптимистическом и пессимистическом сценариях развития экономики Украины. Оптимисты считают, что дно практически достигнуто, и самым удачным временем для покупки будут январь-февраль 2009 года. Именно в эти месяцы на рынок будут выставлены залоговые квартиры по ипотечным дефолтам, и цены предложения будут очень низкими. Кроме того, данные квартиры имеют существенное преимущество, так как банки при реализации залогов по дефолтам часто предлагают выгодные программы кредитования для новых приобретателей. Через несколько месяцев проблемные квартиры будут распроданы, уровень цен снова возрастет, а конец 2008 года все будут вспоминать как неудачный «ипотечный розыгрыш». Оптимисты говорят о том, что уже сегодня, при профессиональной поддержке риэлтеров, можно выгодно купить квартиру на 45-50% дешевле ее летней стоимости, что значительно ниже тех 32.5%, которые фиксируются статистическим серверам (средний уровень падения цен предложения), именно поэтому сегодня самое удачное время для покупки недвижимости.

Пессимисты же строят свои прогнозы на дальнейшем ухудшении кредитно-финансовой обстановки и даже возможном дефолте как банковской системы, так и Украины в целом. Апокалипсический сценарий предполагает дальнейшую стремительную девальвацию, дефолт по большинству ипотечных кредитов, массовую безработицу и прочие социальные ужасы, весь перечень которых оглашать не будем. Данный сценарий неизбежно приведет к дальнейшему падению цен на недвижимость, и текущее падение на 32.5% будет только началом на фоне пессимистических сценариев развития экономики в целом.

Истина, скорее всего, находится между двумя полюсами ожиданий. Вероятнее всего колебания курса будут продолжать дестабилизацию рынков в начале 2009 года. Однако текущие темпы снижения цен скорректируют рынок достаточно быстро, и, при достижении благоприятных факторов, а именно: курсовой стабилизации, улучшения конъюнктуры на внешних рынках, усиление деловой активности, возврат ипотечного кредитования хотя бы в малых объемах,  цены на рынке недвижимости стабилизируются, а во второй половине года возможен определенный рост. Вероятна ситуация, когда уже в конце января – феврале 2009 цены в долларах упадут на 50%-60% относительно своего максимума летом 2008 года на фоне падения курса гривны, однако последующее возможное укрепление гривны до уровня 6-7 гривен приведет к развороту ценового тренда и стремительному росту цен в долларах. Не смотря на высокие ставки по депозитам, уровень доверия к кредитно-финансовой системе сегодня не дает возможности рассматривать недвижимость как абсолютно бесполезный актив. Сбережения средств на депозитах или в наличной валюте будут максимально привлекательными только в краткосрочной или среднесрочной перспективе. Спрос на рынке недвижимости является отложенным и ожидает достижения ценового дна. Выход из кризиса часто сопровождается инфляционными процессами, что делает недвижимость, с учетом текущей стремительной коррекции цен, достаточно привлекательной для капиталовложений уже в среднесрочной перспективе. Главное для Украины сегодня - не упустить свой шанс. Когда все проблемы экономической системы как на ладони, нам представляется уникальная возможность исправить самые главные ошибки нашей повседневной экономической жизни, стать сильнее, мудрее и эффективнее. Именно этого желаем всем в Новом году, а также крепкого здоровья и удачи, пусть здоровый оптимизм не покидает вас никогда.

Обзор подготовлен председателем Комитета аналитики рынка недвижимости Киевского Союза Специалистов по недвижимости и Комитета аналитики и статистики рынка недвижимости Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины Всеволодом Жоголевым при информационном обеспечении оценочно-консалтинговой компании «ЭДВА».


Комментариев: 0    Просмотров: 437

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus