Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июля 2010 года

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги июля 2010 года

 

Июль ознаменовался наибольшим за последние девять месяцев снижением индекса стоимости (-1,7%). Но отнюдь не по этой причине он войдет в историю киевского рынка недвижимости (были периоды, когда индекс стоимости снижался куда быстрее). Побит антирекорд июня 2010 по спаду деловой активности за все время наблюдений.
Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать как глубокий системный кризис. Сделок очень мало.
Цены предложений, хотя и снижаются, но все еще слишком высоки. Киевская недвижимость переоценена; цены не соответствуют ни покупательной возможности подавляющего большинства граждан, ни уровню жилья.
Существенно снизили деловую активность изменения в законодательстве и нормативных актах. Не успел рынок адаптироваться к переходу от «Справок-характеристик» к «Выпискам из Реестра прав собственности на недвижимое имущество», как на очереди Закон «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансировании терроризма». Как известно, принятие этого закон является требованием международных организаций. Но вот его толкование и практическая реализация во многом зависят от политической воли украинских властей.
В стране, где очень значительная часть экономики «в тени» (причем, уже много лет), сложно предугадать каким образом власти будут расценивать средства «простых граждан», с которых не были когда-то уплачены налоги. Хотя представители Госкомфинмониторинга и утверждают, что отслеживать уклонения «простых граждан» от уплаты налогов не их задача, но участники рынка, мягко говоря, далеко не в восторге, от подобных нововведений. Тем более что посредники должны сообщать о сделках купли-продажи недвижимости в тех случаях, когда участники вызывают у них подозрения.
Заметим, что данная редакция Закона является компромиссной и принята с учетом доводов АСНУ. Предыдущая редакция обязывала посредников информировать Госкомфинмониторинг обо всех сделках на сумму свыше 400000грн. Теперь - лишь о подозрительных.
Правда, в любом случае посредник, который планирует проводить сделки на сумму 400000грн, должен зарегистрироваться в Госкомфинмониторинге. За это он получит право официально обращаться за информацией в органы власти. И органы власти обязаны будут предоставлять посредникам информацию, необходимую для их деятельности (а это весьма существенный шаг на пути к цивилизованному рынку).
Еще одна очень важная причина сокращения количества сделок заключается в изменении отношения людей к киевской недвижимости.
Тяга украинцев в столицу по-прежнему высока (хотя, возможно, и меньше чем пару лет назад). Но, в отличие от представителей старших поколений, молодые люди меньше озабочены проблемами создания своего «семейного гнезда». Многие из них рассматривают аренду жилья и переезды из квартиры в квартиру как вполне приемлемую альтернативу на ближайшие десятилетия.
Подобные устремления проявляются уже давно. Но в последнее время они стали популярными в среде людей, имеющих достаточные деньги для приобретения киевского жилья.
В СМИ и на интернет-форумах обычно ссылаются на опыт Германии, где многие семьи живут в арендованных квартирах всю жизнь. Но авторы подобных публикаций не учитывают, что в Германии (да и во многих других странах) свои традиции и законы, связанные с арендой. До которых нам очень и очень далеко. Там к договору аренды жилья относятся как к нечто устоявшемуся, фундаментальному, ориентированному на многие годы; защищенному традициями и государством. В Украине это, нередко, сомнительная в юридическом плане договоренность на ближайшие месяцы (в лучшем случае, на год-два). Отсюда и психология «перекати-поля», мешающая создавать семьи, рожать и воспитывать детей. Все это самым негативным образом сказывается на развитии государства и общества.
Почему же цены спроса и предложения киевской недвижимости нередко отличаются в разы? 
Во многом это объясняется разными подходами потенциальных продавцов и покупателей.
Потенциальные продавцы, как правило, старше покупателей. Для большинства продавцов их квартира – «стратегический товар», итог десятилетий работы на государство. Отсюда и подход к ценообразованию: «квартира в Киеве – это плата за 20 и более лет работы всех трудоспособных членов семьи».
В среде потенциальных покупателей все более явно проявляются иные подходы. Суть их в том, что квартира в Киеве – это примерно такой же самый товар, как и все остальное. И цену на него можно определять на основе аналогий. Например, ориентируясь на доходы и стоимость квартир в странах Западной Европы, делать выводы о том, сколько аналогичные квартиры должны стоить в Киеве.
Только ведь подобные аналогии не очень корректны. В большинстве европейских стран расслоение населенных пунктов намного меньше чем у нас. И вряд ли там кто-то задумывается над вопросом: «а есть ли жизнь за Большой Окружной»? В Украине же, как и во многих странах «третьего мира», подобный вопрос, к сожалению, весьма актуален. Потому в данном случае более корректны аналогии со столицами ряда стран Африки и Азии, где зарплаты в 100-200$ нередко считаются очень приличными, а цены на жилье на уровне киевских.
Говоря о системном кризисе на рынке жилья, необходимо отметить и положительные факты.
Определенная часть потенциальных покупателей, потерявших интерес ко вторичному рынку жилья, переориентируются на квартиры в уже сданных новостройках.
И это не удивительно, ведь сегодня некоторые новостройки Киева предлагаются по весьма привлекательным ценам. Например, в сданном в эксплуатацию доме на улице Пчелки (Дарницкий район, Позняки) новые квартиры со строительной отделкой продаются по цене 1100 долларов за квадратный метр, в то время как цены предложений аналогичных квартир на вторичном рынке нередко в полтора раза выше.
Такая ситуация абсурдна и не может длиться вечно. Если застройщик решает продавать недвижимость за такую цену, то это должно стать сильным толчком для продавцов старых квартир. Снижение же цен на вторичном рынке, наверняка, приведет к дальнейшему снижению цен в новостройках.
К положительным тенденциям можно отнести и изменение методов оплаты услуг риэлторов. Покупатели (в основной своей массе) одобрительно восприняли инициативы «Планеты Оболонь» по работе без комиссионных.
«Планета Оболонь» первая среди крупных операторов рынка недвижимости Киева внедрила схему, согласно которой покупатели сами могут выбирать недвижимость из листинга компании и не платить комиссионные http://www.domik.net/mod/main/news/flats/news95451.html.  
И хотя такая форма работы внедрена недавно, подобные сделки уже были. Их участники выразили благодарность сотрудникам «Планеты Оболонь» и сожалели, что большинство посредников все еще работают по старым схемам.
 

Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже.

src=/content/root/04-08-10-3-1.png

src=/content/root/04-08-10-3-2.png

Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
           Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева
             Сделки «Планеты Оболонь»
Все сделки, о которых имеется достаточно      полная и проверенная информация
Февраль
2010
Март
2010
Апрель
2010
Май
2010
Июнь
2010
Июль
2010
Февраль
2010
Март
2010
Апрель
2010
Май
2010
Июнь
2010
Июль
2010
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
1923
2042
1965
1639
1891
1704
1780
1851
1938
1712
1809
1575
       Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
2261
2235
2199
1904
2165
2058
2057
2103
2208
2003
2114
1922
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
15508
16278
15546
12994
14988
13450
14354
14756
15332
13573
14338
12432
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
18233
17817
17397
15095
17160
16245
17048
16765
17468
15879
16756
15171
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
-14,9%
-8,6
-10,6%
-13,9%
-12,7%
-17,2%
-15,8%
-12,0%
-12,2%
-14,5%
-14,4%
-18,1%
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,5 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В июле средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1704$ (13450грн) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1575$ (12432грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная ипроверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:
- 1690$ (13340грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
- 1676$ (13229грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная ипроверенная информация.
Разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры выросла до 17-18% (в июне эта разница была на уровне 13-14%).
 
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
- при подсчете в долларах снизился на 1,7%;
- при подсчете в гривнах снизился на 2,1%.
 
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.07.2010 по 01.08.2010 усредненная цена предложений (в долларах за квадратный метр) снизилась на 1,6%.
В зависимости от количества комнат, усредненна


Комментариев: 0    Просмотров: 1190

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).