Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка вторичного жилья Киева за март 2014 г

Обзор рынка вторичного жилья Киева за март 2014 г

Обзор рынка вторичного жилья Киева за март 2014 г

Первый месяц весны принес рынку жилой недвижимости столицы новые пессимистические рекорды. Обострение общей экономической ситуации в стране напрямую отразилось и на рынке жилья. По итогам марта 2014 года, количество проданных квартир на вторичном рынке  в сравнении с февралем 2014 года сократилось почти на 40%. По данным статистики агентств недвижимости, минувший месяц стал самым провальным по количеству сделок за последние 10 лет. Немногочисленные сделки между участниками рынка была заключены в основном из-за боязни дальнейшего обесценивания гривны, а также из-за отсутствия долгосрочного доверия к альтернативным финансовым инструментам, таким как банковские депозиты.

Эмоциональный накал, связанный с насыщенными революционными событиями, критическим состоянием экономики и общей неопределенностью, был подкреплен и форс-мажорным фактором, связанным с разворачиванием геополитического конфликта в юго-восточной Украине и в Крыму. Поэтому в связи с высокой вероятностью начала военных действий в стране, на первый план вышли в основном базовые потребности.

Существенное снижение покупательской активности эксперты также связывают с непрерывно растущим долларом. Политика гибкого курса валют, введенная Нацбанком еще в начале февраля, усилила девальвацию гривны в марте. Официальная стоимость доллара покоряла новые высоты, достигнув значения в 10,988 гривен/доллар (По данным НБУ на 31.03.2014). 

При этом, средние долларовые цены на жильё в Киеве продолжали находиться в равновесном положении, а индекс стоимости жилья, согласно данным портала Kanzas.ua, продемонстрировал минимальный прирост на 1$ до отметки 1 538 $/кв.м.

Долларовый эквивалент цен на жильё в нынешней ситуации является наиболее показательным в плоскости изменения ценности квартир по отношению к ценности других активов. Поэтому эксперты связывают настоящее ценовое равновесие рынка жилья с отсутствием реального интереса к недвижимости, перспективой падения доходов населения и общей неопределенностью в политическом будущем страны.

Еще одним камнем преткновения, влияющим на сокращение сделок на вторичном рынке жилья, эксперты считают действующие правила оценки с целью налогообложения для отчуждаемой недвижимости. Монополизация данных услуг, а также сомнения относительно правильности механизма составления таких отчетов, делают подготовку пакета документов для купли/продажи вторичного жилья довольно проблематичным и дорогим. Это способствует частичному оттоку платежеспособного спроса на первичный рынок, где механизм покупки несколько упрощен. 

Анализ цен на вторичном рынке жилья Киева в марте 2014 года

В ценовом диапазоне средняя стоимость квадратного метра жилья до 2000 $/кв.м. находится в Дарницком, Деснянском, Днепровском, Святошинском и Соломенском районах Киева.

Наименьшая средняя стоимость 1 кв.м. жилья в марте2014 гбыла зафиксирована в Деснянском районе и составила 1 495 $/кв.м.

Наиболее дорогое жилье сосредоточено в центральных районах – Печерском и Шевченковском, где стоимость квадратного метра в среднем по району составляет 3 556$/кв.м и 3 148$/кв.м, соответственно. В этих районах цена квадратного метра увеличивается пропорционально количеству комнат в квартире. Эта же тенденция в некоторой степени характерна для Оболонского и центральной части Подольского районов, поскольку наличие развитой инфраструктуры и удобного месторасположения поддерживает стоимость квартир в этих районах на уровне выше среднего.

Для спальных районов соотношение цен на жильё в зависимости от сегмента носит обратный характер – здесь стоимость квадратного метра снижается с увеличением комнатности в квартире. 

Таблица 1. Соотношение min, max и средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости по районам Киева в марте 2014 ($/кв.м.)

Район

Минимальное ($/кв.м)

Максимальное ($/кв.м)

Среднее ($/кв.м)

Голосеевский

992

4 006

2 062

Дарницкий

777

3 995

1 543

Деснянский

730

4 033

1 495

Днепровский

845

4 224

1 546

Оболонский

1 150

6 100

2 234

Печерский

1 142

20 326

3 556

Подольский

1 160

20 995

2 787

Святошинский

925

4 166

1 740

Соломенский

933

3 977

1815

Шевченковский

1 108

22 870

3 148

Сравнивая соотношение стоимости квадратного метра квартир по городу, наиболее широкий диапазон цен наблюдается в центре города, а также в прицентральных районах.

Самая высокая цена за квадратный метр в марте2014 гбыла зафиксирована в Шевченковском районе и составила 22 870$/кв.м. 

Средняя стоимость квартир в марте 2014 года по административным районам Киева:

Голосеевский – снижение на 0,19% (на 4 долл.) до 2 062 $/кв.м.

Дарницкий – рост на 0,52% (на 8 долл.) до 1 543 $/кв.м.

Деснянский – снижение на 0,60% (на 9 долл.) до 1 495 $/кв.м.

Днепровский – снижение на 0,97% (на 15 долл.) до 1 546 $/кв.м.

Оболонский – рост на 0,36% (на 8 долл.) до 2 234 $/кв.м.

Печерский – снижение на 0,06% (на 2 долл.) до 3 556 $/кв.м.

Подольский – рост на 0,11% (на 3 долл.) до 2 787 $/кв.м.

Святошинский – рост на 0,40% (на 7 долл.) до 1 740 $/кв.м.

Соломенский – снижение на 0,28% (на 5 долл.) до 1 815 $/кв.м.

Шевченковский – снижение на 0,03% (на 1 долл.) до 3 148 $/кв.м.

Анализируя поведение цен по административным районам Киева в марте 2014 г, можно сделать вывод, что средняя стоимость вторичного жилья демонстрировала как рост, так и снижение. 

 

Средняя стоимость вторичного жилья Киева в марте 2014 года по сегментам:

Рассматривая динамику средней стоимости квадратного метра жилья вторичного рынка, можно отметить, что цены предложений в марте 2014 г:

- в сегменте однокомнатных квартир выросли на 1 у.е/кв.м или на 0,05%;

- в сегменте двухкомнатных квартир не изменились;

- в сегменте трёхкомнатных квартир снизились на 19 у.е/кв.м или 0,98%;

- в сегменте четырёхкомнатных квартир снизились на 8 у.е/кв.м или на 0,41%.

Наибольший покупательский спрос был сосредоточен на одно- и двухкомнатные квартиры. Продажи в данных сегментах в марте 2014 года составили 44% и 47%, соответственно, от общего числа сделок по городу. Продажи в сегментах трех- и многокомнатных квартир составили 9% от всех продаж. 

Структура представленных к продаже квартир на вторичном рынке жилья Киева

По данным портала Kanzas.ua, в марте 2014 года в структуре предложения вторичного жилья Киева наибольшую долю занимали трёхкомнатные квартиры – их доля составила 33,9%. Чуть меньшую долю занимали двухкомнатные квартиры – 31,4%. 21,9% - доля предложения в сегменте однокомнатных квартир. Доля квартир с четырьмя и более комнатами составляет 8,8% и 3,3% от всего рынка. Доля малогабаритного жилья (или «гостинок») занимает узкую нишу на рынке и составляет 0,8%.

В структуре предложения по административным районам преобладает жилье, расположенное на Правом берегу – 70,4%. Квартиры, расположенные на Левом берегу составляют – 29,6%.

По итогам марта2014 глидерами по количеству предложений на вторичном рынке в Киеве, стал Дарницкий и Печерский районы с общей долей равной 15,6% и 15,2%, соответственно.  

Наименьшая доля представленных к продаже квартир по итогам марта 2014 года была отмечена в Подольском  районе и составила 4,8%. 

Прогноз на апрель 2014 года:

В настоящее время прогнозы множества экспертов относительно дальнейших событий на рынке жилой недвижимости опираются не только на макроэкономические показатели и курс валют, но и на ситуацию вокруг политического напряжения в стране и неопределенностью статуса АР Крым.

Состояние экономики в ближайшей перспективе будет зависеть от действенности антикризисных законов, внедрённых правительством для предотвращения сложившейся острой ситуации.

По предварительным прогнозам Нацбанка годовая инфляция национальной валюты составит 12,0-15,7%, однако этот диапазон во многом будет зависеть от скорости предоставления кредитной помощи Украине извне, а также от эффективности проводимых реформ. Не зависимо от сценария событий, эксперты считают, что дальнейшее обесценивание гривны неизбежно.

Также с уверенностью можно утверждать, что сложившаяся ситуация со спорным по законности присоединением Крыма к РФ, разворошила геополитические споры, выходящие за рамки одного государства. Угроза эскалации агрессии со стороны России в сегодняшних реалиях является  беспрецедентным фактором, который первоочередным образом повлияет на рынок недвижимости в целом. Ведь в случае начала военных действий, спрогнозировать дальнейшие пути развития экономики и курса гривны будет крайне проблематично. Поэтому непредсказуемость политической ситуации сегодня усложняет даже среднесрочные прогнозы.

Аналитики полагают, что большинство игроков рынка будут выжидать и, прежде всего, результатов майских выборов президента. Долларовые цены на вторичное жилье будут топтаться на месте из-за общей низкой деловой активности на рынке. В то же время в гривнах цены фактически будут расти на уровень инфляции. Однако, принципиально положение вещей не изменится, поскольку главными рычагами перемен на вторичном рынке по-прежнему являются курс доллара и платежеспособность спроса на жилье.








Комментариев: 0    Просмотров: 1351

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus