Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор вторичного рынка жилой недвижимости Одессы за 2008 год

Обзор вторичного рынка жилой недвижимости Одессы за 2008 год



Наглядно изменение стоимости квартир на протяжении года можно проследить с помощью индекса стоимости вторичного жилья, то есть среднего уровня цен.

 

Индекс стоимости вторичного жилья в Одессе ($/кв. м),
 помесячно за период с 1 января 2008 по 31 декабря 2008

/

Несомненно, 2008 год, а в особенности второе полугодие, и пришедшие с ним кризисные явления, стали переломными для Украины, оказав наибольшее влияние именно на сегмент жилой недвижимости.

Начало года на рынке жилья было отмечено стабильностью. Из-за большого количества предложений, цены на квартиры не показывали стремительный рост, как это наблюдалось в столице. Умеренный спрос покупателей диктовал условия, вынуждая продавцов, зачастую некачественного жилья, идти на ценовые уступки.

Переломным моментом стало весеннее постановление НБУ, вынуждающее большинство банков существенно сократить объёмы долгосрочного кредитования. Условия ипотеки значительно ужесточились, таким образом, кредиты для большей части населения стали практически недоступны. Это и являлось основным фактором снижения покупательской способности, что в результате значительно уменьшило число сделок на рынке жилой недвижимости и стало тенью наступающего кризиса.

Практически всё лето тенденция к снижению спроса и стабильному колебанию цен сохранялась. Свою лепту внёс и традиционный сезонный «застой», когда интерес к недвижимости заметно снижается. Рост цен фактически остановился, и в конце лета - в начале осени наметилась тенденция к снижению стоимости квартир.

  Заметное «проседание» цен на рынке жилья Одессы, началась в октябре параллельно со стремительными скачками курса доллара вверх. Традиционная привязка к «зелёному» вынудила цены к падению. По данным компании «Канзас» средняя стоимость жилья Одессы  в декабре 2008 года опустилась до уровня цен начала 2007 года. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра за год снизилась на 182$ или 12%.

 Но если говорить в целом, то ценовые тренды Одессы отображают ситуацию рынков остальных городов – цены на жилую недвижимость неуклонно катятся вниз.

 

Отслеживая колебания индекса, также можно проанализировать динамику его поведения в предыдущие годы, провести аналогии и сравнения.


/

Исходя из этого графика видно, что на рынке недвижимости в 2006 году до осени наблюдался определенный застой, который характеризовался слабой активностью спроса, после чего был отмечен сильный рост цен.

2007 год протекал в сравнительно спокойном режиме и на рынке недвижимости уровень цен был довольно стабильным, а ежемесячные темпы прироста в среднем составляли около 1-1,5%.


Анализ изменения цен на жильё по районам Одессы

 

Исходя из графика изменения средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья Одессы за 2008 г, во всех районах было отмечено снижение стоимости квартир.


/

Согласно данным таблицы 1, наименее  подешевело жильё в центральной части города, а также элитном районе Фонтан. Здесь средняя стоимость квадратного метра снизилась на 8,09% и 9,04%, соответственно.

Наиболее упали в цене квартиры на окраине в посёлке Котовского – на 17,77%. Такие же показатели демонстрирует район Молдаванки, где снижение было около 17%.

В остальных районах общее снижение стоимости жилья находилось в диапазоне от 11 до 15%.

Таблица 1.  Изменение цен на вторичное жильё Одессы за период январь–декабрь 2008 г

Район

Средняя цена за 1 кв.м. январь 2008

Средняя цена за 1 кв.м. декабрь 2008

Изменение, %

Центр города

2249

2067

-8,09

Молдаванка

1571

1299

-17,00

Слободка, Пересыпь

1462

1248

-14,64

пос. Котовского, Лузановк

1407

1157

-17,77

Черемушки, ЮЗМ

1663

1478

-11,12

Приморский р-н, Фонтан

2112

1921

-9,04

Таирово

1873

1592

-15,00

 

 

 

Анализ и динамика цен на квартиры Одессы по сегментам


/

Анализ динамики цен квадратного метра 1-, 2-, 3-х комнатных квартир показывает, что ценовые скачки характерны для всех квартир.

Наиболее дорогими являются трёхкомнатные квартиры. Они традиционно наиболее устойчивы к различным колебаниям на рынке. В условиях общего снижения цен на жильё, разница между сегментами становится менее ощутима. Так, на конец года видно, что средний диапазон цен на «двушки» и «трёшки» находится в пределах 1500-1600$/кв.м. Средняя стоимость однокомнатных квартир в декабре составила 1460$/кв.м.

 

Среднее изменение стоимости квартир по сегментам за год, можно проследить на диаграмме изменения средней стоимости.



/

Как видно из диаграммы, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья Одессы за 2008 г. снизились:

- в сегменте однокомнатных квартир на 11,9%;

- в сегменте двухкомнатных квартир на 14,3%;

- в сегменте трехкомнатных квартир на 13,7%.

 

 

Динамика цен на квартиры Одессы по районам


/

В течение года цены на жильё в различных районах Одессы демонстрировали хаотичную динамику.

Наиболее дорогое жильё сосредоточено традиционно в центральной части, а также в престижном районе Фонтан. Здесь средняя стоимость превышает 2000 $/кв.м. При высокой, по сравнению с другими районами города, стоимости жилья, именно район исторической Одессы остается наиболее устойчивым к ценовым колебаниям. Ведь покупка квартиры в центре стала надежным средством сохранения и приумножения капитала путем, как дальнейшей перепродажи, так и сдачи в аренду. Если, к примеру, снижение цен на неликвидные «хрущёвки» в таких районах, как Таирово и Черемушки вполне реально, то про удешевление аналогов находящихся в центре, речь не идёт. Таким образом, получается, что некачественное и малогабаритное жильё порой значительно дороже за счёт месторасположения, даже чем новострой.

Стоимость вторичного жилья в таких районах как Молдаванка, Черемушки и Таирово находится в диапазоне от 1500 до 2000$/кв.м.

Самые низкие цены на квартиры были отмечены в отдалённом районе города – посёлке Котовского, а также в Слободке. Здесь средняя стоимость квадратного метра квартир не превышает 1500$/кв.м.

 

 

Прогноз на 2009 год:

 

Итак, сейчас вполне очевидно, что грядущий год будет достаточно сложным. Проблемы затронут всю экономику страны, что, несомненно, негативно скажется на рынке недвижимости в целом.   

Неопределённость с курсом валют, отсутствие ипотеки и другие факторы заставят цены на жильё и дальше понемногу ползти вниз. Прогнозируется, что вторичный рынок будет стабильно падать в цене до середины весны. В среднем жильё до начала лета подешевеет ещё на 10-15%.

Поскольку строительная отрасль будет находиться в «застое» и количество запланированного для ввода жилья будет ограничено, это обратит часть потребительского интереса на вторичный рынок. Именно востребованность «вторички» не даст ценам сильно «просесть» и к лету, ожидается уменьшение темпов удешевления.  

Лимитирующим фактором, формирующим общую погоду на рынке, станет доступность ипотечных кредитов. Ведь пока банки не начнут кредитовать – рынок не оживится. А в ситуации отсутствия ипотеки, главную роль будут продолжать играть потенциальные покупатели с наличными деньгами, которых очень мало.

 

 

 

Материал компании «Канзас»

www.kanzas.ua

 


Комментариев: 0    Просмотров: 1739

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus