Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор вторичного рынка жилья Киева: итоги 2009 года

Обзор вторичного рынка жилья Киева: итоги 2009 года


Индекс стоимости вторичного жилья Киева понедельно за 2009 г, $/кв.м.

/

Уходящий год для столичного рынка недвижимости стал для многих игроков годом «выживания», дав неоценимый опыт и оставив на плаву лишь по-настоящему сильных участников.

Начало 2009 года рынок жилья встретил в состоянии глухого застоя. Даже в лучшие времена, начало января и выпадающие на него новогодние праздники, значительно снижали активность, сводя количество сделок к минимуму. Высокий процент безработицы населения, привел к резкому снижению финансовой уверенности потребителя, что негативно сказалось на общем интересе к инвестированию в недвижимость. Поэтому рынка как такового, практически не было. Имели место вынужденные продажи, например под давлением финансовых обстоятельств. А настоящими «королями» рынка стали покупали с наличными на руках. Но их число было очень ограниченно. Поэтому, учитывая общий панический настрой, вызванный кризисом, сделки носили единичный характер.

В феврале цены на вторичное жильё уже существенно снизились, однако при этом, квартиры не стали доступнее. Покупка осуществлялась преимущественно в том случае, когда стоимость квартиры была ниже на 20-30% от среднего предложения.

Следует заметить, что кроме деструктивного фактора кризис возродил на рынке давно подзабытый с советских времен обмен жилья. Такой вариант стал некой альтернативой при решении квартирного вопроса, однако так и не «прижился» из-за сложностей с определением суммы доплат.

Весной экономическая ситуация радикально не изменилась, но в тоже время начали меняться тенденции и формироваться новые реалии развития рынка: стремительное падение цен на жильё прекратилось. Паника перед буквально ежедневно обесценивающимися «квадратами» сошла на нет, потенциальные покупатели стали спокойнее подходить к возможности потратить деньги, что и дало толчок к увеличению числа сделок. Значительное уменьшение роли спекулятивного фактора дало возможность рынку недвижимости перейти на более качественный уровень.

Наиболее востребованным оказались одно- и двухкомнатные квартиры эконом класса, на которые впоследствии, уловив спрос, предприимчивые продавцы понемногу подняли цены. Таким образом, самые дешевые предложения попросту исчезли с рынка. Проседание доллара в мае усложнило цепочки продаж, от чего многие сделки состоялись лишь в июне, сделав летний месяц непривычно активным. В то же время наблюдалось увеличение объема предложений залоговых квартир, цена которых, как правило, была выше средней рыночной, что автоматически создало иллюзию роста цен. Поэтому в июле рынок снова «застопорился», а большинство продавцов и покупателей решили дожидаться осени.

 

Судьба залогового имущества вообще отдельная тема. И нельзя не отметить, что многочисленные заявления экспертов, прогнозировавших массовый выброс кредитного жилья, который бы обвалил рынок, не оправдались в полной мере. Так, еще в начале года, банки выступили в роли активных участников, предприняв попытку продажи изъятых квартир. При этом прекрасно осознавая, что даже при успешной реализации имущества по текущим рыночным ценам, долг по кредиту погасить не удастся. А сам залог, как актив, банкам интересен лишь в денежном эквиваленте. Поэтому продажа залогов, рыночная стоимость которых не покрывала сумму задолженности, были отложена до лучших времён. В итоге, банки были вынуждены пойти на частичную реструктуризацию проблемных кредитов, с целью выжидания роста цен, как на недвижимость, так и роста доходов клиентов-заёмщиков. Риск большего обвала рынка, за счет выставляемых залоговых квартир снизился, однако сама проблема окончательно решена не была. Объёмы невыплаченных ипотечных кредитов продолжали рост, а доля такого жилья в структуре предложения по разным оценкам выросла к концу года до 10%.

Для урегулирования ситуации был создан закон  №3459-1, принятый Верховной Радой 21 мая, согласно которому, вводился мораторий на изъятие банками залоговых квартир у населения. Таким образом, закон должен был предотвратить массовый выброс жилья во избежание демпинговых цен. С другой стороны, данное постановление стало бы ширмой для недобросовестных заёмщиков, имеющих возможность выплачивать долг. В итоге в ноябре 2009 года Президент наложил вето на данный закон мотивировав это невозможностью выполнения долговых обязательств перед кредиторами. Это фактически «развязало» руки банковским структурам, начавшим активнее изымать залоговое жильё у неплательщиков. Ситуацию подогрели некоторые СМИ, прогнозируя в 2010 году еще одну волну падения цен, что посеяло новые опасения среди заёмщиков.

 

Осенью, стагнация на рынке жилья продолжалась, демонстрируя локальные колебания стоимости, вызванные как августовским укреплением гривны, так и традиционной коррекцией цен в преддверии делового сезона. Покупатели возобновили интерес к жилью, тщательно прицениваясь и  изучая предложения рынка.

Следует также отметить, что позитивным моментом стало увеличение продаж на первичном рынке. По мнению экспертов именно отсутствие устойчивой политики ценообразования на вторичном рынке и сыграло на руку застройщикам, чьи объекты уже сданы или были близки к сдаче. Таким образом, часть потенциальных покупателей переориентировалась на рынок нового жилья, неожиданно составив конкуренцию вторичному рынку. 

В последней декаде года стоимость вторичного жилья оставалась практически неизменной. Цены «выровнялись», однако на увеличении деловой активности это не отразилось. Некоторый резонанс внесла эпидемия гриппа в ноябре, практически парализовавшая рынок из-за паники – количество просмотров снизилось до нуля, многие сделки были перенесены.

В декабре, деловая активность продолжала оставаться на весьма низком уровне. Тем не менее, в преддверии новогодних праздников многие попытались решить свои жилищные вопросы. Очередное снижение курса доллара во многом стало аргументом «за» для многих потенциальных покупателей, все-таки, решившихся на вложения средств в недвижимость. Основной спрос был обращен на малокомнатное жилье в ценовом диапазоне от 50$ тыс. до 80$ тыс.


Анализ и динамика изменения цен на квартиры в зависимости от административного района

 

Исходя из графика средней стоимости квадратного метра вторичного жилья Киева, можно сделать вывод о изменении его стоимости за 2009 год. Так, по состоянию на декабрь 2009 года в сравнении с январём, мы наблюдаем снижение цен на жильё во всех районах.


/

Таблица 1. Изменение цен на вторичном рынке жилья по районам Киева за период январь – декабрь 2009 г.

Район

Средняя цена кв. м. за январь 2009 г.

Средняя цена кв. м. за декабрь 2009 г

∆, %

Голосеевский

2963

2690

- 9,21

Дарницкий

2083

1793

- 13,92

Деснянский

1975

1680

- 14,94

Днепровский

2416

2286

- 5,38

Оболонский

2836

2805

- 1,09

Печерский

4979

4645

- 6,71

Подольский

3497

2815

 - 19,50

Святошинский

2185

2002

- 8,38

Соломенский

2463

2206

- 10,43

Шевченковский

4170

3406

- 18,32

 

Согласно данным минимальное снижение стоимости жилья за год было отмечено в Оболонском районе и составило -1,09%. Как полагают эксперты, такое относительно незначительное снижение, было обусловлено преобладанием количества предложений дорогого и элитного жилья. Так «Оболонские липки», по ценообразованию не уступают аналогичным квартирам в центральных районах, а в отдельных случаях даже превышают их стоимость. В течение года стоимость таких объектов практически оставалась неизменной.

В диапазоне от 5% до 10% снизилось жильё в Голосеевском, Днепровском, Печерском и Святошинском районах.

Левобережные районы столицы – Дарницкий и Деснянский продемонстрировали снижение стоимости жилья на 13,9% и 14,9%, соответственно.

Максимальное снижение за год продемонстрировал Подольский район, где удешевления квартир достигло 19,5%. Чуть меньшие показатели имеет Шевченковский район – здесь снижение было на уровне -18,3%.

 

Представление о том, как менялась средняя стоимость квартир в Киеве по районам в течение года, даёт диаграмма динамики цен квадратного метра:

/

 В целом, стоимость жилья во всех районах в течении года демонстрировала плавное снижение. Лишь в первой декаде падение стоимости имело более высокие темпы.

Согласно диаграмме средние цены на жильё в спальных районах находятся в диапазоне от 1500 до 2500 $/кв.м.

Максимальная стоимость жилья  в Печерском районе, которая на протяжении года колебалась в пределах 4600-5000 $/кв.м. Чуть ниже средняя стоимость квадратного метра жилья в Шевченковском районе – в пределах 3400-4200$/кв.м.

 

 

Анализ и динамика изменения цен на квартиры в отдельных сегментах

/

Как видно из графика, динамика изменения стоимости квартир в течение года, была практически одинаковой во всех сегментах. Резкое снижение цен, продолжавшееся до весны, сменилось умеренным ростом, вызванным исчезновением с рынка наиболее дешевых предложений.

Во втором полугодии цены практически выровнялись, а ценовой диапазон между сегментами значительно сократился. Так, в начале года он находился в пределах 2700-3250 $/кв.м., а в конце 2500-2750$/кв.м.