Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Одесса: жемчужина в дорогой оправе

Одесса: жемчужина в дорогой оправе

Рынок недвижимости Одессы по ценовым показа­телям и уровню доходности занимает третье место в Украине после Киева и «раскрученной» Ялты. Естественно, у него свой путь и особенности раз­вития. Однако аналогичные столичным этапы стреми­тельного роста, ажиотажного спроса, постепенного насыщения и замедления темпов удорожания и продаж одесситы ощутили в полной мере. Несмотря на совпа­дение хронологических показателей и схожие резуль­таты, факторы, которое легли в основу такого развития событий, в Киеве и Одессе разные. Конечно, мировой экономический кризис, инфляция и политическая нестабильность в стране сыграли свою роль, но все-таки Одесса слишком самобытна, и происходящие тут про­цессы зачастую связанны с внутренними причинами.

 

Место решает все

Жилая недвижимость в городе не имеет такого четко­го деления на классы, как в столице. В Одессе свои признаки «элитности». Основным показателем статуса жилья является его месторасположение. Наиболее до­рогим и престижным считается Приморский район, в частности Французский бульвар, Большой Фонтан и Аркадия. Именно здесь сосредоточена основная масса дорогих брендовых новостроек. Уникальность этих мест состоит в непосредственной близости к морю и хорошей экологии. Тут находится большинство город­ских санаториев, крупнейший парк им. Т. Шевченко и ботанический сад. Расположение вблизи центра и одновременно вдалеке от оживленных магистралей дает Приморскому району неоспоримые преимущества.

На классы в Одессе делят горожан – в зависимости от места проживания. Эта традиция тянется еще с дореволюционных времен, и сломить ее не смогли ни советская уравниловка, ни кризис переходного пери­ода. «По престижности жилье в Одессе различалось всегда. В царские времена элита проводила лето на Французском бульваре в особняках, а в советские уда­чей было получить квартиру на «Фонтане», – расска­зывает Галина Пузырная, руководитель отдела про­даж клубного дома «Сигурд холл» ИСГ «Прогресс Строй». – Сегодня Большой Фонтан плотно застроен, и престижное жилье возвращается на Французский бульвар. В эпоху СССР здесь возводили только санато­рии, а сегодня появляются дорогие новые дома».

Именно упомянутые места являются центром при­тяжения для состоятельных «приезжих» покупателей, на которых в Одессе, как и полагается курортным го­родам, делают основную ставку девелоперы элитного жилья (классы «бизнес плюс», «премиум»). Для таких инвесторов среди характеристик объекта на первом месте стоит вид на море. Апартаменты с достойными панорамными обзорами составляют отдельный сег­мент недвижимости, их стоимость часто устанавлива­ется индивидуально и может в 1,5-2,5 раза превышать цену аналогичного жилья с более скромными пейзажами из окон. «Фактор месторасположения на одес­ском рынке является основным при определении сто­имости и престижности объекта, – объясняет Сергей Данилко, директор компании «Инкор-Девелоп». – Наи­более статусные места для проживания – центральная историческая часть города, район парка Т. Шевченко и Французский бульвар, где цена 1 кв. м в новых домах достигает $ 5 тыс. - 6 тыс. Далее идут Фонтан и Арка­дия со стоимостью 1 кв. м $ 2,5 тыс. - 3 тыс., а при условии панорамного вида на море 1 кв. м здесь мо­жет достигать $ 3,4 тыс. - 5 тыс.».

Большая часть Приморского района попадает в зо­ну, где запрещена многоэтажная жилая застройка. Од­нако одесситы нашли выход из положения – возводя­щиеся там объекты официально имеют статус рекреа­ционных апартаментов для сезонного проживания. Тут нельзя получить прописку, но все остальные усло­вия для круглогодичного проживания и реализации как полноценных квартир обеспечены.

 

Вы деньги привезли?

Основные частные инвестиции не местного проис­хождения одесский рынок недвижимости получает из нескольких источников. Первый – Россия. Мос­ковские бизнесмены и представители среднего уп­равленческого звена покупают себе квартиру у мо­ря с целью сезонного проживания семьи либо пери­одического собственного пребывания в городе. Обычно москвичи не занимаются управлением не­движимостью (сдача в аренду в период отсутствия хозяев) – их вполне удовлетворяет основная функ­ция жилья и его постепенное удорожание в качестве актива.

Второй источник капитала приходит в Одессу из дальнего зарубежья (США, Израиль, страны Западной Европы) вместе с эмигрантами, покинувшими город в «нестабильные времена». Наиболее предприимчивые бывшие одесситы, разобравшись в законах мировой экономики, вовремя разглядели удачный момент для вложения средств в местный рынок недвижимости. Роман Стебельце, эксперт аналитического центра Expert Media вспоминает: «В 2004-06 гг. бум покупа­тельской способности можно было во многом связать с активностью эмигрантов, которые вкладывали день­ги в бывшую родину. Практически весь центр скуп­лен ими. В то время мы имели показатели доходности 80-100% в год, о подобных давно забыли на Западе.

Сейчас из-за снижения доходности эмигранты практи­чески ушли с местного рынка, и этим можно отчасти объяснить сегодняшнее затишье».

Третьим источником инвестиций выступают со­отечественники – киевляне и в меньшей степени пред­ставители промышленных регионов Востока Украины (Донецк, Днепропетровск). Крупные отечественные бизнесмены и политики разных рангов, подобно моск­вичам, рассматривают объекты одесской недвижимо­сти либо в качестве сезонного жилья, либо как инве­стиционный инструмент для сохранения и преумноже­ния свободных средств.

Определенная доля продаж приходится на граж­дан Турции, у которых с Одессой налажены тесные торговые и судоходные отношения. С каждым годом доля турецкого населения в городе возрастает, внося свою лепту в местное этническое разнообразие.

 

Искусство продавать

В течение последнего времени (2007-08 гг.) акценты на одесском рынке недвижимости значительно смес­тились с «приезжих» инвесторов на местных жителей. Причем это касается не только вторичного рынка, ко­торый всегда был преимущественно внутренним, но и первичного, ранее ориентированного на внешние ка­питалы. Учитывая то, что иностранцев обычно интере­сует узкий сегмент недвижимости, основная часть продавцов не понесла серьезного урона.

На фоне общей остановки продаж, а также оттока зарубежных капиталов из города, одесские застрой­щики оказались в незнакомых ранее условиях – жест­кой конкуренции и необходимости продвижения объ­екта на рынке. Роман Стебельце анализирует: «В пери­од конца 2006 - начала 2007 гг. стабильно снижался спрос и, соответственно, остановился рост цен. Имен­но в это время среди застройщиков началась борьба за выживание. Многие из них только тогда приступили к формированию маркетинговых и рекламных отделов. Раньше, когда все разлеталось, как горячие пирожки, о подобном даже не задумывались. В новых условиях пришлось подключить маркетинговую стратегию, рекламные кампании, брендирование. Под видом раз­личных акций девелоперы стали снижать цены и в ре­зультате вышли на сегодняшние показатели. И хотя объективно стоимость 1 кв. м на первичном рынке за прошедший год выросла на 10, максимум 15%, это да­же ниже уровня инфляции».

Основным спросом у одесситов пользуется недо­рогое жилье. На первичном рынке востребованы ком­плексы эконом-класса в спальных районах. Сергей Данилко приводит следующие данные: «В сегменте первичной недвижимости цены выросли лишь на объ­екты, срок сдачи которых совсем близок. Стоимость 1 кв. м квартиры в новом доме составляет в среднем по городу $ 1584. В центре этот показатель равен $ 2809, в Приморском районе - $ 2030, на Молдаванке и Слободке - соответственно $ 1337 и 1135, в спаль­ных районах Таирово и Черемушки - $ 1165 и 1246, на Поселке Котовского – $ 1002. Отмечается незначи­тельное снижение цен на вторичное жилье. А самыми продаваемыми остаются 1-й 2-комнатные квартиры».

При инвестировании на ранних этапах возведения жилого дома в недорогих районах вполне возможно войти в проект при цене $ 800-900 за кв. м. Однако не­обходимо быть готовым получить свою оплаченную жилплощадь на 0,5-2 года позже обещанного срока – таковы реалии строительного рынка Одессы. Ситуацию поясняет Константин Колесниченко, генеральный ди­ректор компании Interpoint Development: «Установив забор и повесив на нем табличку «Отдел продаж», за­стройщик начинает собирать деньги с частных инвесторов, и строительство двигается пропорционально ко­личеству проданных квартир. Это и раньше продле­вало сроки, а при нынешних темпах реализации жи­лья и вовсе надолго замораживает объекты. В городе до сих пор есть дома, которые стали возводиться в 2003-04 гг. и по сей день находятся на уровне готов­ности около 70%. А инвесторы ничего поделать не могут – даже у строительных компаний с нормальной репутацией механизм финансирования был изна­чально так построен».

src=/content/root/05-08-08-1-1.JPG

Дерибасовская - для одесситов

Тенденция постепенной переориентации рынка на местного покупателя заметна и в VIP-сегменте. Толь­ко понятие элитности у одесситов и столичных жите­лей (киевлян, москвичей) разное. Если вторые рас­сматривают Одессу как рекреационную зону (отсюда и предпочтения по недвижимости), то местным глав­ное – удобство квартиры для постоянного прожива­ния. Потому среди них достаточно популярны отрес­таврированные (часто бывшие коммунальные) квар­тиры в старых домах в центре. Конечно, такое жилье не соответствует всем показателям высшего класса, принятым в столице. Общее состояние дома и подъ­езда, качество городских коммуникаций, уровень эксплуатации, окружение – что-нибудь обязательно выпадает из списка. Тем не менее, покупателей это редко останавливает. Новостроек в центре практиче­ски нет, первые современные дома начинаются в окрестностях Привоза и расположены по принципу точечной застройки. К тому же в ближайшее время одесские эксперты не прогнозируют развития в исто­рической части города крупных высотных жилых комплексов.

В сегменте новостроек премиум-класса доля ме­стного покупателя тоже увеличивается. Среди при­чин приобретения одесситами изначально более до­рого жилья, ориентированного на внешние капиталы, специалисты в первую очередь называют стремление улучшить качество своей жизни. Если есть такая воз­можность, почему бы и не созерцать морское побе­режье из собственных окон? Для определенной части населения это еще и бизнес - квартира с видом на море покупается, как правило, в кредит с целью по­следующей сдачи в аренду. Данный механизм, при правильной организации, позволяет и выплаты по кредиту гасить, и доход получать. Кроме того, доро­гое жилье в престижном районе приобретается для того, чтобы войти в определенный круг, поскольку в Одессе проживание в «правильном» месте приравни­вается к наличию престижных связей и солидного банковского счета, а также дает пропуск в высшее общество.

 

Домик у моря

Одесская загородная недвижимость по своей структу­ре и характеристикам значительно отличается от ки­евской. В первую очередь из-за тех же особенностей менталитета. Состоятельные одесситы, в отличие от киевлян, вовсе не стремятся за город. И если речь идет о собственном доме, то он непременно должен нахо­диться возле моря в границах Одессы. Наиболее попу­лярна для индивидуальной застройки та же Аркадия и ее окрестности. Однако тут речь идет преимуществен­но о частных домовладениях. Ценовая политика в Приморском районе не уступает и даже опережает столичные тарифы. На Французском бульваре сотка земли стоит примерно $ 100 тыс. - 120 тыс., в районах Аркадии и Фонтана - $ 80 тыс. - 100 тыс. Цена самых скромных усадеб (около 150 кв. м) здесь начинается от $ 600 тыс., а роскошных имений - от нескольких миллионов.

Что касается организованной коттеджной застрой­ки, то в последнее время на рынке появилось довольно много подобных проектов. Большая их часть ориенти­рована еще и на внешних покупателей либо на приоб­ретение с целью сезонной сдачи в аренду. Впрочем, девелоперы неохотно афишируют этот факт, продви­гая объект, как усадебный комплекс для круглогодич­ного проживания. Ситуацию объясняет Василий Николайчук, директор VIP-департамента корпорации «Альянс-Недвижимость»: «Сейчас в продажу посту­пает очень много частных домов с участками даже вдоль линии моря, а вот спрос на них слабый. При нынешнем богатстве выбора покупаются только ка­чественные сооружения, которые по своим характе­ристикам соответствуют заявленной цене. Организо­ванные коттеджные поселки и таунхаусы лишь начи­нают входить в нашу жизнь - еще недавно на рынке было исключительно индивидуальное строительство. Ну а ценовая политика в Одессе простая: чем ближе к морю, тем дороже».

Коттеджный сегмент развивается в двух основных направлениях – Овидиопольском и Коминтерновском. «Пионер коттеджных городков в Одессе – «Совиньон» (Овидиопольский район), – рассказывает Роман Стебельце. – Вслед за ним появились «Совиньон-2» и «Совиньон-3», скоро будет сдан «Совиньон-4». Коминтерновский район менее популярен, поскольку имеет проблему с транспортным сообщением. Узкий переше­ек, который ведет и в спальный массив Поселок Котовского, постоянно забит пробками. Хотя интересные проекты в этом направлении тоже есть. Дальше от мо­ря идет менее привлекательная для застройщиков степная зона. Там сооружают жилье эконом-класса ($ 800-900 за кв. м) – включенные в территорию сосед них населенных пунктов дома небольшой этажно­сти с квартирами скромных размеров». Среди интерес­ных и перспективных проектов коттеджных городков местные специалисты выделяют «Золотой берег», «Да­чи Ковалевского», «Совиньон-4».

Если особняки в городской черте еще рассматри­ваются одесситами как постоянное жилье, то проекты, которые возводятся вдоль береговой линии в направ­лении курортных зон Затока и Каролино-Бугаз, вос­принимаются исключительно как рекреационные. Многие местные предприниматели, покупая такой дом, оборудуют его для приема отдыхающих, назы­вают мини-отелем, частным пансионатом либо вил­лой и управляют как туристическим объектом. Это приносит хороший сезонный доход, поскольку стои­мость проживания в подобных особняках колеблется от $ 50 до 200 в сутки в зависимости от условий и близости к морю.

Рынок жилой недвижимости Одессы очень контра­стен и по характеристикам построек, и по их стоимо­сти. Старинные дома со знаменитыми одесскими дво­риками сегодня в большинстве своем находятся в аварийном состоянии. Несмотря на их выгодное распо­ложение (центр и окрестности Привоза), ни городская власть, ни частные застройщики не спешат освобождать территорию и сооружать здесь новое жилье. Од­нако приоритетные районы с видом на море активно застраиваются современными жилыми комплексами высшей ценовой категории, причем нередко в обход законодательных и природоохранных ограничений. Местная элита не стремится за город, предпочитая всегда престижный Приморский район, а VIP-поселений, подобных, столичной Конча-Заспе, тут в ближайшее время не предвидится. Возможно, для киевлян такое развитие рынка недвижимости может показаться специфичным, но вы же в Одессе, господа!

 


Комментариев: 0    Просмотров: 598

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus