Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Рынок жилья Днепропетровска: итоги января

Рынок жилья Днепропетровска: итоги января




Вторичный рынок

За декабрь-январь, совокупное снижение цен на вто­ричном рынке недвижимости Днепропетровска составило около 28,3%. По итогам декабря 2008 года, в це­лом по городу цены снизились на 17%, а в январе – на 11,3%. Если не учитывать цены предложения квартир в домах новой постройки с высоким уровнем ремонта, которые существенно искажают картину изменения цен, то реальная картина долларового падения цен на ко­нец 2008 – начало 2009 года составляет 40-50%, а в гривневом эквиваленте – около 25%. На данный мо­мент предложение превышает спрос в 20,5 раза.

Структура предложения представлена полным спект­ром объектов – от элитного жилья с высоким уровнем евроремонта («новострой»), цена за квадратный метр в которых достигает $4500, до жилья барачного типа («нем­ки», «екатерининки») по цене $20-25 тыс. за однокомнатную квартиру, площадью около 28 кв.м. В структуре пред­ложения наметились новые тенденции: на продажу стало все больше выставляться квартир с высоким уровнем ремонта в центральной части города, что «смягчило» реаль­ную картину падения цен. Кроме того, начали встречать­ся квартиры с рекордно низкими ценами, хотя пока такие предложения единичны.

Цены на квартиры, которые расположены в домах но­вой постройки (т.е. введенные в эксплуатацию за после­дние 3-6 лет), продавец снижает, но данное снижение не такое существенное, оно составляет всего 10-15% в дол­ларовом эквиваленте. И это вполне обоснованно – каче­ство несущих конструкций, новые коммуникации, охра­няемые территории, наличие парковочных мест и каче­ственной инфраструктуры по-прежнему являются востре­бованными на рынке, особенно в связи с замораживани­ем новых проектов.

Но все же большинство продавцов, которым необходи­мо продавать свою недвижимость в настоящее время, идут на существенное снижение цен. Иногда в процессе торгов скидка достигает 30%. Впервые за последние три года, можно найти цены предложений на однокомнатные квар­тиры в пределах $20-25 тыс., а на двухкомнатные – в пределах $35 тыс. Такая тенденция уже не зависит от валютных колебаний, а является результатом резкого па­дения спроса, вызванного снижением доходов населения, неуверенностью в завтрашнем дне и отсутствием банков­ского кредитования.

За декабрь-январь снижение цен зафиксировано на все типы домов и во всех районах без исключения. В целом по городу стоимость выставляемых на продажу одно­комнатных квартир снизилась на 27,4%. Рекордное сни­жение цен продемонстрировали однокомнатные кварти­ры в центральных районах города – 31,2%. Понижение цен в отдаленных районах зафиксировано в размере 20,4%, а в приближенных к центру районах – 25,1%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составля­ет около- $39 тыс.

За декабрь-январь цены на двухкомнатные квартиры в центральных и приближенных к центру города районах уменьшились на 12,9% и 19,5% соответственно. В отда­ленных от центра районах стоимость квартир понизилась на 18,4%. В целом по городу двухкомнатные квартиры понизились в цене на 27,4%. По итогам января, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске состави­ла $59 тыс.

Цены предложений трехкомнатных квартир в целом по городу понизились на 24,1% по отношению к ноябрю 2008 года. Цены на квартиры, расположенные в приближен­ных к центру и отдаленных от центра районах, снизились на 24,9% и 18,7% соответственно. В центральных частях города понизились на 26,6%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало февраля составляет $96 тыс.

В январе рынок заметно оживился, но данное оживле­ние, скорее, носит характер информационной активнос­ти. Потенциальные продавцы и покупатели осуществля­ют мониторинг цен, при этом спрос пока является отло­женным, поскольку покупатель ожидает дальнейшего сни­жения цен. Продавцы, в свою очередь, стараются продать свои квартиры, как можно меньше уступая, в расчете на то, что цены на недвижимость не опустятся ниже уровня цен конца 2006 начала 2007 гг.

Четко определился сегмент недвижимости, которая пользуется наибольшим спросом у покупателей. Это квар­тиры, расположенные в кирпичных домах 80-х годов по­стройки, улучшенной планировки и на средних этажах, расположенные в районах центральной части города, пр. Кирова, ул. Титова, ж/м Тополь, ж/м Победа -5,6 и ж/м Солнечный.

Также следует отметить, что меньше всего цены снизи­лись на ж/м Солнечный и в Нагорной части города. Са­мое заметное падение цен наблюдается на 12 квартале, ж/м Левобережный-1,2,3, ж/м Фрунзенский-1,2, ж/м То­поль и пр. Гагарина. Скорее всего, в ближайшие 2-3 меся­ца снижение цен продолжится. Оно может составить до 15-20%.

Поскольку даже в условиях резкого падения цен сде­лок на данный момент на рынке недвижимости практи­чески не совершается, можно предположить, что в теку­щем году, в условиях дефицита наличных денег, весомую долю среди операций на рынке недвижимости составят операции обмена или обмена с доплатой, потеснив при­вычную куплю-продажу. Особенно если учесть, что с точки зрения затрат на оформление такой сделки она является более экономной, чем купля-продажа.

Что касается выдачи банковских ипотечных кредитов, то они остаются недоступными. Эксперты прогнозируют возможное возобновление кредитования в конце 2009 года. Но даже если кредитование возобновится, ставки на уровне 25-30% годовых не будут массово востребованы у конеч­ного потребителя. Поэтому ожидать, что «вчера» цены упали, а уже «завтра» существенно пойдут вверх – нело­гично и необоснованно.

 

 

Первичный рынок

Для первичного рынка 2008 год ознаменовался засто­ем. Только в январе 2008 года был зафиксирован рекорд­ный скачок цен в размере 16,59% (показатель роста 1 кв.м в среднем городу). После чего покупательский спрос снизился, и уже в феврале цены оставались практически без изменений (рост составил 1%), только лишь некото­рые застройщики незначительно повысили цены предло­жений.

Весной рост цен колебался в пределах 2-4%. В период весны на рынке заключались единичные сделки, но, на­чиная с июля, рынок окончательно затих. Некоторые эк­сперты высказывали мнение, что это связано только с периодом отпусков, но эти предположения не оправда­лись. После того как застройщики массово стали снижать цены (хоть и несущественно) и на рынок стали попадать квартиры, которые ранее были заявлены как проданные (таких квартир оказалось достаточно много), стало понятно, что на первичном рынке наступил более серьёзный застой, чем просто сезонный спад активности. Н. нестабильность экономической ситуации рынок мгновенно отреагировал уже в сентябре, когда было зафиксировано падение цен на уровне 12,6%. В декабре было зафиксировано рекордное за весь год снижение цен – 13,0%, н даже такое снижение не повлияло на покупательский спрос.

Основными причинами отсутствия сделок на рынке яв­ляются отсутствие кредитования как физических лиц, так и самих застройщиков, инфляционные процессы, а также об­щая ухудшающаяся экономическая ситуация в стране. В связи с такой неопределенной ситуацией в Украине спрос на первичное жилье упал до нуля. Это привело к тому, что, начиная с октября, застройщики начали замораживать строй­ки на неопределенный период. По итогам 2008 года, средне­рыночный показатель в целом по городу снизился на 21,79%. Практически все застройщики перешли на формирование цен в гривневом эквиваленте, чтобы не было зависимости от постоянного колебания курса валют.

Обращаем ваше внимание, что, начиная с января 2009 года, мы переходим на обзор цен на первичное жилье в гривневом эквиваленте, условно деля объекты на жилье «эко­ном-класса» и «элитное жилье». Жилье «эконом-класса» включает объекты, относящиеся к социальному и жилью эконом-класса, а «элитное жилье» – объекты бизнес, пре-миум и де-люкс. Данное деление вызвано тем, что практи­чески все жилые комплексы, представленные в Днепропет­ровске, особенно заявленные как премиум и де-люкс, не соответствуют Украинской классификации жилья и могут быть отнесе­ны к данным категориям весьма условно.

В январе средняя стоимость 1 кв.м жилья «эконом-клас­са» составила 8423 грн., а в жилых комплексах «элит-класса» – 17 291 грн. На 1 февраля стоимость жилья «эко­ном-класса» была повышена на 3,46% за счет повышения цен предложений единичными застройщиками, объекты которых сданы в эксплуатацию, поскольку риски при при­обретении квартир в таких домах значительно ниже, чем при приобретении квартир в «недострое». На начало февраля цены предложений квартир в жилых комплек­сах «элит-класса» снижены на 6,85% и составляют 16183 грн. за 1 кв.м. Большинство застройщиков идут на торг, с последующим значительным снижением цен, некоторые же озвучивают цены только в офисе. Многие застройщи­ки предлагают различные схемы расчета, и даже поэтап­ное вложение денег. Но все эти лояльные схемы могут стать реально востребованными только после возобнов­ления строительства объектов.

 


Комментариев: 0    Просмотров: 465

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus