Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Самое время покупать квартиры?

Самое время покупать квартиры?



Финансовый кризис заставил всех участников рынка недвижи­мости пересмотреть свои планы на будущее. Называть конкрет­ные цифры сейчас сложно, так как цены находятся в неструк­турированном состоянии. При огромном количестве пред­ложений и маленьком объеме реальных сделок мы больше говорим о предположениях, чем о существующих ценах. При этом нужно учитывать, какой рынок мы обсуждаем – предложения или продажи. Рынок предложения ориентируется на рек­ламу, которая лишь несет в себе информацию о площади и месторасположении объекта. К продаже могут предлагаться равные по характеристикам объекты по существенно разным ценам. Покупатель, просмотрев несколько объектов, выберет лучший или поторгуется и сни­зит цену. Поэтому правильнее все-таки оценивать рынок реальных сделок, особенно сейчас, при нестабильных ценах предложения.

 

Превосходство покупателя

Кризис на рынке жилья утвер­дил преимущественную роль покупателей, имеющих возмож­ность диктовать продавцам цену. Сейчас мы можем наблюдать «рынок покупателя» – именно потребители, оказавшись в вы­игрышной ситуации, на данный момент задают тон на рынке. При этом совершенно очевидно, что продавцам, по большому счету, нечего противопоставить натиску покупателей, и они вы­нуждены постепенно проги­баться под напором клиентов. Это происходит из-за отсутствия не спроса, а денежных ресурсов у населения. Многие собствен­ники и вовсе не собирались продавать недвижимость, но у них изменилась финансо­вая ситуация. Сегодня клиенты диктуют свои условия на рынке. При переговорах практически все покупатели вполне обос­нованно предлагают продавцу понизить цену.

Необходимости спешить с по­купкой недвижимости, как это было в прошлом году – в период роста цен и ажиотажа, сейчас нет. У покупателя появилась возмож­ность тщательно выбирать. К тому же в последнее время потенциаль­ные клиенты, ожидая дальней­шего снижения цен, осознанно не торопятся покупать жилье. Соответственно, увеличился срок экспозиции выставленных на продажу квартир, а клиенты выбирают более качественное жилье по ценам, по которым в конце прошлого года уходили менее ликвидные квартиры. Риэлтеры, в свою очередь, мак­симально сосредоточены на ин­тересах покупателя. Принцип «не хотите – не берите» больше не действует – теперь квартир много, а покупателей мало.

 

Осторожно: новострой

Рынок новостроек преподнес набольшее количество неожи­данностей. Ведь банки приос­тановили выдачу ипотечных кредитов под недостроенное жилье еще до наступления кризиса. Поэтому неосторожное приобретение недостроен­ного жилья теперь может стать рискованным предприятием. Из новостроек интерес сейчас представляют в основном про­екты, находящиеся на завер­шающей стадии строительства. «В условиях существующего потенциального отложенного спроса, общего уменьшения количества сделок на рынке первичной и вторичной недви­жимости, а также ввиду неясной ситуации с текущим положением дел на стройках часть потенциальных покупателей заняли выжидательную позицию. Но в январе-феврале мы увидели информацион­ный всплеск, – комментирует Алексей Говорун, замести­тель генерального директора по стратегическому разви­тию и маркетингу компании «Т.М.М.». – Сегодня на рынке первичной недвижимости интересуются продолжением строек и уровнем цен, на только что построенных и введенных в эксплуатацию объектах про­должаются осмотры квартир. Но эта активность в большей степени, чем в 2008 году, направлена на отслеживание ценового предложения и реже приводит к реальным сделкам». Специалист связывает эту ситуацию с распространенным мнением о том, что первичка и жилье, которое недавно ввелось в эксплуатацию, должно подешеветь. Подобные слухи об обвале цен вносят сумятицу в рассуждения потенциальных покупателей и объясняют их поведение. «Инвесторы еще находятся в плену иллюзий резкого удешевления рынка введенной в эксплуатацию недвижимости, тогда как сам первичный рынок с учетом колебания курсов валют вряд ли существенно подешевел», – сообщает А. Говорун.

Эксперты подтверждают: в целом по рынку, а особенно на первичном, объем сде­лок существенно сократился. Все-таки при совершении сде­лок один из решающих факто­ров – доверие к застройщику. В условиях кризиса доверия, на первичном рынке сегодня фактически продают жилье лишь надежные застройщики – лидеры рынка, а их единицы. «Приобретение квартиры в не­достроенном доме содержало определенные риски и прежде. На данный момент степень этих рисков достаточно сильно возросла. Поэтому совершать покупку можно только при условии, что проект реализует крупный застройщик, с прове­ренной репутацией, а объект находится на завершающей стадии строительства. Так поку­патель может снизить сущест­вующие риски», – говорит Александр Соколов, директор аналитического департамента «Финансово-аналитической группы «Про-Консалтинг».

«Надо учитывать и тот факт, что строительный рынок живет в условиях созданного инфор­мационного поля о заморажива­нии практически 80% объектов. Разумеется, когда по объекту нет движения, а строительные работы не ведутся, продавать затруднительно, да и спроса не будет. Естественно, если при­остановились продажи по этим 80% объектов на стадии строительства (пусть и не все из них относятся к жилой недвижимости), то и количество сделок в целом по рынку снизилось соразмерно предложению», – отмечает А. Говорун.

Покупка будет выгодной, только если инвестор мини­мизирует риски. Во-первых, приобретая квартиру у надеж­ного застройщика, который давно на рынке и стабильно демонстрирует стремление выполнять свои инвестицион­ные обязательства. Во-вторых, покупая квартиру в объекте жилой недвижимости с вы­сокой степенью готовности. «Строительство – это капита­лоемкий вид производства, на всех этапах которого тре­буются финансовые средства для реализации объекта. В строительстве существует определенный график освоения денежных средств, он выходит на насыщение именно на завер­шающем этапе строительства. С другой стороны – чем выше задел, тем проще застройщику привлечь внешнее финансиро­вание. По крайней мере, такой была схема работы на москов­ском рынке – кредиты застрой­щики привлекали по проектам, освоенным на 50-75% от об­щего объема инвестиций», – рассказывает А. Говорун.

 

 «Вторичка» укрепляет позиции

По оценкам экспертов в сфере недвижимости, сегодня вторич­ный рынок интересен в плане долгосрочных инвестиций. Если есть средства, то, безу­словно, стоит покупать недвижимость – в период кризиса можно выбрать хорошее пред­ложение по разумной цене. Однако приобретать следует только качественные объекты. «Вкладывать деньги в недви­жимость сейчас и в течение 2009 года выгодно, однако речь идет о долгосрочной перспек­тиве (3-5 лет). Среди ликвид­ных объектов можно выделить «единички» возле метро и квартиры в новостройках в центральных и прилегающих к центру районах. Абсолютно бесперспективно вкладывать средства в «хрущевки», «гостинки», «брежневки» и про­чее жилье советских времен. Другое дело, если вы покупаете жилье не для вложения средств, а для проживания  – тогда берите то, что нравится и на что есть деньги,  – рекомендует Игорь Однопозов, президент Союза специалистов по недвижимости г. Киева. – Выгодное приобрете­ние – это покупка именно того, что подходит покупателю по всем параметрам: месторасположе­нию, цене, планировке, метражу, состоянию и т. д. Однако понятие выгоды лежит не только в сфере настоящего, но и будущего». Наиболее вероятно, что после кризиса жилье эконом-класса, в первую очередь однокомнат­ные квартиры будут дорожать очень быстро. «Именно эта недвижимость сейчас наиболее сильно подвержена снижению стоимости и именно на нее всегда существовал наиболь­ший спрос. Кроме того, не стоит забывать о снижении доходов и уровня благосостояния насе­ления страны из-за девальвации национальной валюты, веду­щему к смещению платежеспо­собного спроса в более низкую ценовую категорию – жилье эконом-класса. Это и вызовет повышенный спрос на него и, соответственно, более динамич­ный темп роста его стоимости», – говорит А. Соколов.

Многие желающие приоб­рести вторичное жилье заняли выжидательную позицию, надеясь на скорое падение цен. Некоторые аналитики все же полагают, что с покупкой квартиры в инвестиционных целях можно и не торопиться, потому как рынок еще не достиг своего дна и время максималь­ных скидок пока не пришло. Сколько именно придется ждать – не знает никто, все будет зависеть от развития ситуации на рынке. Другие специалисты считают, что квартиру можно покупать уже сейчас: если сни­жение цен потом и произойдет, оно будет незначительным. Так или иначе, столичная недви­жимость всегда была, есть и будет востребованной. Даже если во время кризиса цены немного упали, это не значит, что они долго продержатся на низком уровне.

 

Когда ждать максимальных скидок?

Информация о тенденциях самая противоречивая. «Если говорить о жилой недвижимости, по мо­ему мнению, приобретать квар­тиру стоит не раньше середины третьего квартала 2009 года. Учитывая нынешние тенденции и сезонное летнее снижение потребительского спроса, до этого времени на рынке будет наблюдаться падение цен, – говорит А. Соколов. – К осени стоимость вторичного жилья в иностранной валюте может снизиться еще на 30-35%. Максимального падения цен на жилую недвижимость стоит ожидать в августе или сентябре 2009 года, когда рынок жилой недвижимости может достичь своего дна». Более прагматичен в своих прогнозах И. Однопозов: «Тот, кто считает, что дождется квартир по $5000, зря теряет время. К лету этого года ожида­ется снижение цен в среднем на 10%. Что будет осенью – не знает никто».

Что касается новостроек и объ­ектов, которые относительно недавно введены в эксплуатацию, в условиях кризиса цена на них зафиксировалась. «В этих сег­ментах сегодняшние цены будут оставаться актуальными в течение 2009 года, при этом мы будем наблюдать постепенное умень­шение слухов о катастрофичес­ком падении рынка, – считает А. Говорун. – В свете чего условия приобретения жилья на первич­ном рынке сегодня выгодны, потому что именно в эти месяцы покупатель может получить серьезные скидки, рассрочку и т. д. После стабилизации миро­вого рынка крупным застрой­щикам кредитные ресурсы вновь станут доступными, а дис­конты – менее выгодными».





Комментариев: 0    Просмотров: 522

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus