Влияние кризиса на различные сегменты киевского жилья. Сегмент "украинская панель"

В  класс объединены современные панельные дома, построенные после 1991 года. Среди них есть дома, созданные как по индивидуальным, так и типовым проектам (серии АППС Люкс, КТ Уют, Б-5, ЕС).

Стандартные (наиболее распространенные) метражи квартир:

- в однокомнатных общая площадь от 39 до 47 квадратных метров;

- в двухкомнатных общая площадь от 60 до 70 квадратных метров;

- в трехкомнатных общая площадь от 68 до 104 квадратных метров.

Высота потолков 2,65-2,75 метра. Этажность – от 9 до 26 этажей.

Архитектурная выразительность, как правило, значительно выше, чем у панельных домов-предшественников. Даже у домов, построенным по типовым проектам, обычно есть свои архитектурные особенности. Встречаются дома «башенного типа», секционные, секционные сложной конфигурации (например, в виде соединенных между собой трилистников). Причем, во многих случаях, соседние секции отличаются по количеству этажей.

Основное отличие «украинской панели» от современных монолитно-каркасных кирпичных домов – использование панельных конструкций в качестве несущих стен (как внешних, так и внутренних).

В домах «башенного типа» нередко сочетают монолитно-каркасные конструкции с панельными: нижние этажи (до восьмого включительно) нередко делают монолитно-каркасными; на верхних этажах несущие конструкции – железобетонные и керамзитобенные панели.

В частности, внутренние межквартирные стены обычно являются несущими, и представляют собой железобетонные панели толщиной 200мм без утеплителя. Несущими бывают и межкомнатные панельные стены, что существенно затрудняет перепланировки в подобных домах. Внешние стены в большинстве случаев также являются несущими. Но в отличие от внутренних несущих стен они выполнены из трехслойных панелей с внутренним утеплителем.

Некоторые дома оборудуются «навесными вентилируемыми фасадами» - многослойной внешней облицовкой, которая не только утепляет жилье, но и сдвигает так называемую «точку росы» (место, в котором конденсируется атмосферная влага), за пределы внешних стен дома. Потому в квартирах там обычно сухо даже в непогоду; стены меньше поражаются грибками.

Спрос на квартиры в домах, отнесенных к классу «украинская панель», как правило, ниже, чем на современные кирпичные дома. Причин этому – несколько.

Во-первых, панельные дома всегда считались менее престижными и привлекательными (в том числе, и с точки зрения экологии), чем кирпичные.

Во-вторых, современные панельные дома строят преимущественно в «спальных районах». В престижных районах (например, на Печерске) их практически нет.

В-третьих, панельные дома, в которых почти все стены несущие, уступают кирпичным (монолитно-каркасным) по звукоизоляции. Несущие панели проводят звук намного лучше кирпичных перегородок; потому грохот перфоратора там слышен практически на всех этажах. Используют  же перфораторы в панельных домах достаточно часто: то арки делают, то двери перевешивают, то штробы для электропроводки (в несущих стенах) пробивают, то отверстия проделывают для многих сотен дюбелей (дюбели в потолке и стенах необходимы для крепления гипсокартонных систем; дюбели в бетонной стяжке пола - для крепления фанеры, на которую затем укладывают наборной паркет).

В-четвертых, планировки квартир в современных панельных домах устраивают далеко не всех потенциальных покупателей. По своим характеристикам и месторасположению – это жилье эконом-класса. Современные же кирпичные дома, у которых метражи квартир примерно такие же, обычно позиционируются как жилье бизнес-класса. И если в жилье бизнес-класса завышенные метражи подсобных помещений не очень отпугивают потенциальных покупателей, то в жилье «эконом-класса» - это явный перебор.

Как утверждают специалисты, подобные проектные решения в большинстве случаев - вынужденные. В их основе стремление удешевить каждый квадратный метр за счет минимизации дорогостоящей стальной арматуры и использования относительно дешевых панелей. И хотя металлическая арматура в несущих панелях, как правило, предварительно напряжена (а потому хорошо противостоит основным нагрузкам), но экономия на одном обычно оборачивается дополнительными потерями на другом. В данном случае, достижение необходимой жесткости конструкций и устойчивости 16-26-этажных зданий обеспечивается с помощью увеличения габаритов (площадей вспомогательных помещений), а также перехода от привычных прямоугольных форм, к ломанным (например, в виде трилистника).

Справедливости ради, заметим, что сходные проблемы стоят и перед строителями современных высотных кирпичных домов. Но поскольку жесткость монолитно-каркасных конструкций обычно выше, чем панельных, то там проблем, по утверждению специалистов, меньше.

По нашим данным, в Киеве 286 современных панельных домов (2,37% от общего количества многоэтажных домов). Располагаются преимущественно на массивах.

В течение последних 20 месяцев примерно 8,2% всех предложений в базе данных «Планеты Оболонь» относились к сегменту «украинская панель». Распределение этих предложений по районам представлено в таблице.

Судя по этим данным, наиболее распространена «украинская панель» в Дарницком и Деснянском районах; в Голосеевском и Печерском ее очень немного.

Наиболее достоверное представление о любом сегменте рынка дает статистика цен продаж и количества сделок. К сожалению, имеющаяся в нашем распоряжении статистика цен продаж и количества сделок явно недостаточна для полноценного анализа. Потому вынуждены опираться на статистику предложений, сверяя ее с имеющейся статистикой цен торгов, а также данными о ценах продажи конкретных квартир.

Статистика изменения цен предложений на «украинскую панель» в период с сентября 2008 по май 2010 по районам Киева представлена на графиках. Кривые на этих графиках аппроксимированы (сглажены). Это сделано для того, чтобы устранить выбросы, обусловленные изменением состава предложения. Дело в том, что в некоторых районах весьма ограничено количество предложений; соответственно возрастает роль каждого отдельно взятого предложения. В этих случаях внесение или удаление всего нескольких объектов вполне могут влиять на форму графиков.

Основное снижение цен предложений, вызванное мощнейшим экономическим кризисом, произошло с октября 2008 по март 2009. В базах данных тогда был значительный разнобой цен. Потому обобщенные данные за тот период имеют значительную статистическую ошибку.

Практически на всех графиках проявился эффект «отскока цен» после резкого их снижения во время первоначального кризиса. Продавцы, поспешившие в панике резко сбросить цены, затем немного их повысили. В результате подобных колебаний обычно и устанавливается новая рыночная цена.

Статистические данные о процентном изменении цен предложений в долларах за квадратный метр на «украинскую панель» за период с сентября 2008 года по май 2010 представлены на диаграмме.

Выводы, относящиеся к изменению долларовых цен предложений на «украинскую панель»

Сегмент «украинская панель» наиболее массово представлен в двух районах Киева: Дарницком и Деснянском. Долларовые цены предложений в этих районах снизились примерно одинаково (соответственно на – 46,8% и -45,5%). Эти показатели близки к данным снижения цен предложений в сегменте «украинская панель» по всему Киеву (-45,8%). Примерно такое же снижение (-46,5%) в Святошинском районе, где сегмент «украинская панель» тоже достаточно заметен.

В остальных районах долларовые цены предложений на «украинскую панель» снизились меньше (от -35,4% в Подольском районе, до -39,2% в Оболонском районе). Но там данный тип жилья не очень распространен, Потому в этих районах на общие тенденции существенно повлияли локальные ситуации в конкретных микрорайонах и даже в отдельных домах.

Цены предложений в национальной валюте

Максимальное снижение зафиксировано в Дарницком районе (-13,8%). В Подольском районе цены предложений в гривнах выросли на 4,7%. В среднем по городу гривневые цены предложений в данном сегменте снизились на 12,2%.

Все эти расчеты сделаны без учета инфляции.

Если учесть инфляцию, то снижение реальных цен предложений на «украинскую панель» значительно больше.

За период с сентября 2008 года по май 2010 года индекс потребительских цен вырос примерно на 25%. Это означает, что по сравнению с общим уровнем цен на товары и услуги, цены предложений на «украинскую панель» в Киеве снизились примерно на 37%.

Естественно, что эти расчеты весьма приблизительны. Во-первых, потому, что статистика цен продаж построена на очень небольшом числе сделок (а потому статистическая ошибка весьма велика). А, во-вторых, потому, что методика расчета индекса потребительских цен ориентирована на некого «среднестатистического потребителя», запросы которого далеко не всегда совпадают с запросами каждого конкретного потребителя. Но одно можно утверждать достаточно уверенно: реальная ценность недвижимости за это время существенно снизилась.

Прогнозы, относящиеся к развитию сегмента «украинская панель»

Развитие данного сегмента во многом зависит от готовности государства строить общедоступное жилье. Современные панельные дома вполне могут стать основой для такого строительства в крупных городах. С одной стороны, девяти- шестнадцатиэтажные панельные дома дешевле монолитно-каркасных. С другой стороны, они неплохо вписываются в городскую среду крупного города. Многослойные панели, внутри которых есть современные утеплители, вполне удовлетворительно сохраняют тепло (особенно при  наличии  навесных вентилируемых фасадов, стеклопакетов и застекленных лоджий).

Естественно, делая ставку на подобные дома, застройщики и городские власти должны тщательно проанализировать все возможные варианты, в том числе, касающиеся общегородской инфраструктуры и перехода от точечной застройки к строительству жилых массивов на специально выделенных для этого территориях. Очевидно, должны быть найдены и оптимальные  проекты, как по планировкам квартир, так и по выбору этажности зданий. Слишком высокие панельные дома требуют обеспечения дополнительных мер (и соответствующих затрат) по обеспечению их устойчивости, сейсмостойкости, надежности, пожаробезопасности. Ориентация на низкие панельные (четырех- семиэтажные) требует выделения значительных территорий (а в крупных городах с этим большие проблемы).

И уж, коль скоро, речь идет о социальном жилье и жилье эконом-класса, то метражи и планировки квартир должны быть ориентированы именно на соответствующие социальные группы. Востребованы квартиры небольших размеров. Многокомнатные квартиры с большими подсобными помещениями среди потенциальных покупателей пользуются значительно меньшим спросом. Об этом, в частности, свидетельствует таблица, в которой представлены статистические данные «Планеты Оболонь» распределения предложения и спроса в сегменте «украинская панель».

Что же касается пригородов и небольших городков, то, скорее всего, там появятся новые (малоэтажные) варианты современных панельных домов. И именно они могут стать одними из самых дешевых вариантов массового общедоступного жилья.