Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow А вдоль дороги - терминалы со складами стоят...

А вдоль дороги - терминалы со складами стоят...



ЭКСПЕРТЫ:

Сергей Карамнов (С. К.) президент компании Real Estate Solutions

Алексей Чайка (А.Ч.), директор строительной компании «Архитектура и технологии»

Александр Марченко (А. М.) аналитик компании «ТИКО-Констракшен»

Виктория Пасечник (В. П.) руководитель проектов компании BauMarketing

Оксана Елманова (О. Е.) генеральный директор группы компаний FIM

– Насколько можно судить по имеющейся статистике, рынок складской недвижимости в Украине – это самое слабое место среди всех сегментов коммерческой недвижимости: дисбаланс между спросом и предложением – последний резко уступает первому, низкий процент высококачественных и специализированных площадей, слабое развитие в большинстве регионов.

– С. К.:

Да, на сегодняшний день украинский рынок складской недвижимости является одним из самых перспективных и в то же время наименее развитым сегментом коммерческой недвижимости. Несмотря на позитивную динамику экономического роста Украины, постоянно увеличивающиеся объемы производства и международной торговли, организацию производства международных FMCG компаний в Украине, увеличение оборотов логистических украинских и международных операторов, киевский рынок профессиональных логистических комплексов находится на начальной стадии развития. Спрос на качественные складские и логистические помещения превышает существующее на рынке предложение в несколько раз, а новые проекты складской недвижимости реализуются в очень небольшом количестве.

На сегодняшний день основную часть предложения на рынке составляют склады, размещенные в промышленных зданиях или же заброшенных гаражах, оставшихся с советских времен, – то есть помещения, не приспособленные для специализированного хранения и выполнения функций логистики. Однако по мере развития экономики и бизнес-среды в стране происходит обновление устаревших складов постсоветских времен и ведется строительство новых профессиональных логистических комплексов. Только за последние два года ситуация на рынке складской недвижимости, по крайней мере Киева, начала кардинально изменятся, все больше вводится крупных объектов, которые значительным образом влияют на изменение общей ситуации на рынке. Несколько масштабных профессиональных складских комплексов класса «А» уже введены в эксплуатацию либо уже находятся на окончательной стадии строительства. Объем профессиональных складских площадей в Киеве составляет около 620 тыс. кв. м., из которых большая часть размещена в реконструированных зданиях. Из них около 450 тыс. кв. м. расположены в складских комплексах «А» и «В» класса.

Логистические операторы и крупные торговые компании в свою очередь уже присматриваются к наиболее крупным объектам складской недвижимости и планируют стать арендаторами новых складских площадей задолго до их введения в эксплуатацию. Риск ограничения развития бизнеса без необходимых условий складирования вынуждает арендаторов вести переговоры по аренде складов задолго до сдачи объекта в эксплуатацию. В результате этого в Украине создается рынок арендодателя – ситуация, при которой условия работы на рынке и арендные ставки диктуются арендодателем. При отсутствии альтернативного предложения арендаторы вынуждены принимать все условия арендодателей.

Устойчивый рост спроса усиливает инвестиционную привлекательность индустриальной недвижимости Украины и способствует эффективной реализации профессиональных проектов на рынке. Крупные международные компании, которые давно успешно работают на российском и европейском рынках, уже присматриваются и к украинскому рынку.

Большую часть рынка сегодня занимают низкокачественные складские помещения классов «С» и «D» общей площадью около 950 тыс. кв. м. Они расположены, в основном, вдоль железных дорог в промзонах. На сегодняшний день, самое массовое предложение по-прежнему представляют перепрофилированные из производственных сооружений склады и другие малоприспособленные сооружения низкого технического уровня.

– А.Ч.:

Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательной способности населения, насыщением сегментов торговой и офисной недвижимости и другими факторами. На протяжении года рынок складской недвижимости существенно не увеличится, так как большинство проектов находится на стадии строительства. Однако в следующие два-три года на украинском рынке могут появиться крупные иностранные девелоперы, заинтересованные в развитии промышленно-складского рынка.

– А. М.:

Рынок складской недвижимости Украины активно развивается, чему способствует стабильный экономический рост на протяжении нескольких последних лет, рост потребления в крупнейших городах Украины и связанная с этим позитивная динамика количества торговых объектов национальных розничных операторов, что, в свою очередь, вызывает необходимость развития рынка логистических операторов. Наиболее привлекательным рынком складской недвижимости по-прежнему остается рынок киевского региона, в котором сосредоточена основная масса как операторов, так и потребителей данного сегмента. В настоящее время общий объем профессиональных складских помещений составляет, по нашим оценкам, около 400 тыс. кв. м., который до конца 2008 г. должен существенно увеличиться ввиду введения в эксплуатацию во 2 половине 2008 г. ряда крупных объектов общей площадью около 400 тыс. кв. м.

Общий объем неудовлетворенного спроса на рынке Киева, по нашим оценкам, составляет около 600-650 тыс. кв. м. складских площадей, что связано с интенсивным развитием компаний, работающих на розничном рынке, фармацевтических компаний, предприятий, специализирующиеся на металлообработке, а также дистрибьюторов пищевой группы товаров, бытовой химии и косметики, логистических операторов.

Ввиду того, что спрос в настоящее время превышает предложение, уровень вакантности существующих проектов остается крайне низким, а арендные ставки в складском сегменте до недавнего времени также стабильно росли.

Впрочем, финансовый кризис может внести существенные изменения в расстановку сил на данном рынке, поскольку в условиях стабилизации роста товарооборота и замедления темпов развития экономики в целом, спрос на качественные складские площади, реализация которых до недавних пор была достаточно сложна ввиду небольшого объема предложения подходящих земельных участков, может уменьшиться, что приведет к коррекции уровня арендных ставок в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости.

– О. Е.:

Хочу добавить, что в условиях глобального финансового кризиса стало сложно говорить о спросе, предложении и делать прогнозы относительно развития рынка. Можно говорить о результатах первого полугодия. Спрос на профессиональные логистические площади в этом году составил порядка 700 000 м. кв. Среди объектов, заявленных к выходу на рынок до конца 2008 года было около 690 000 м. кв. Т.е. при успешной реализации заявленных объектов к концу года мы бы практически удовлетворили текущий спрос. Однако спрос растет приблизительно на 20-25% ежегодно. И за период январь-февраль 2008 года на рынок было выведено только 145 000 м. кв. Поэтому о насыщении рынка говорить рано. Но спрос поутихнет, и реальных предложений станет намного меньше. Уже сейчас многие компании уходят с рынка логистической недвижимости, продавая свои логистические портфели. Строительство некоторых объектов, запланированное на этот год, переносится не неопределенный период. Немного компаний осталось на украинском рынке, которые готовы продолжать развивать логистический сегмент. Ведь он наименее рентабельный в краткосрочной перспективе. И сроки окупаемости у логистических объектов выше, чем у торговой, офисной недвижимости. В то же время – это очень капиталоемкие проекты, поэтому немногие компании в кризисное время смогут реализовать свои логистические планы.

– В связи со сложившийся ситуаций на рынке складской недвижимости, какие форматы вы считаете наиболее перспективными для реализации в Украине?

– С. К.:

В Украине пока не существует официально принятой и утвержденной классификации складской недвижимости. На сегодняшний день существует несколько классификаций, которыми оперируют разные группы участников рынка. В основном, используется буквенная градация: «А», «В», «С», «D». Так, например, рынок складских помещений Киевского региона имеет следующую структуру: класс «А» - 8%, класс «В» - 12%, класс «С» и «D» - 80%.

Как наиболее перспективный формат для украинской складской недвижимости я бы выделил логистические парки - большие комплексы с площадью складских помещений от 20 до 50 тыс. кв.м., где обязательно наличие авто- и/или железнодорожной инфраструктуры, профессионального менеджмента. Именно данный тип складской недвижимости максимально интересен сегодня девелоперам и инвесторам, поскольку здесь речь идет о создании классического складского комплекса, арендаторами которого, согласно западноевропейским практикам, выступают крупные логистические компании.

Национальная сеть международных транспортных коридоров Украины

Название МТК

Участок

Маршрут

Критский

№3

Железнодорожный

Мостиска - Львов - Красное - Тернополь - Хмельницкий - Жмеринка - Козятин - Киев

Автомобильный

Краковець - Львов - Ровно - Житомир - Киев

Критский

№5

Железнодорожный,

продление ОСЖД №5 

Чоп - Стрый - Львов

Львов - Красное - Тернополь - Хмельницкий - Жмеринка - Козятин -
Киев (Дарница) - Полтава - Харьков - Купянськ - Тополи

Автомобильный

Ответвление 5-а

Ответвление 5-b                  

Чоп/Ужгород - Стрый - Львов

Сторожница - Ужгород - Мукачево

Косины - Мукачево

Критский №7

Водный

 Река Дунай: порты Измаил, Рени

Критский
№9

Железнодорожный,

ответвление 9-а

ответвление 9-с

Горностаевка – Чернигов –  Киев – Козятин – Жмеринка - Раздельная – Кучурган;

 Раздельная – Одесса /Ильичевск;

Нежин – Конотоп – Хутор Михайловский –  Зерново

Автомобильный

ответвление 9а

ответвление 9с

Новые Яриловичи - Чернигов - Кипти - Киев - Любашевка - Платонове;

Любашевка - Одесса/Іллічівськ

 Бачевськ - Кипти

Водный

река Днепр:
порты Киев, Черкассы, Кременчуг, Днепропетровск, Днепродзержинск,
Запорожье, Николаев, Херсон

Европа - Азия

Железнодорожный

Мостиска/Чоп - Львов - Красное - Тернополь - Жмеринка - Фастов - Знаменка - Днепропетровск - Красная Могила

Автомобильный

ответвление

Ягодин - Ковель - Серны - Коростень - Киев - Полтава - Харьков - Дебальцево - Изварине;

Харьков - Гоптовка

Балтийское море – Черное море

Железнодорожный

Ягодин/Ізов - Ковель - Здолбунов - Козятин - Жмеринка – Раздельная – Одесса/Ильичевск

Автомобильный

Ягодин - Ковель – Луцк – Тернополь– Хмельницкий – Винница - Умань – Одесса /Ильичевск

TRACECA

Железнодорожный

Ягодин/Изов - Ковель - Здолбунов - Козятин - Жмеринка – Раздельная – Одесса/Ильичевск

Автомобильный

Ягодин – Ковель – Луцк – Тернополь– Хмельницкий – Винница – Умань – Одесса /Ильичевск

Водный

Ильичевск – Поти/Батуми/ Деринже / Варна

– А. М.:

Приоритетным форматом, который в первую очередь развивают девелоперы, являются универсальные складские комплексы класса «А», которые характеризуются следующими критериями:

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

Площадь застройки – 40-45%.

Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли.

Высота потолков – не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

Регулируемый температурный режим.

Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения.

Система вентиляции.

Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.

Автономная электроподстанция и тепловой узел.

Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м2.

Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей.

Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей.

Офисные помещения при складе.

Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

Система учета и контроля доступа сотрудников.

Оптико-волоконные телекоммуникации.

Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

Расположение вблизи центральных магистралей.

Профессиональная система управления.

Опытный девелопер.

Железнодорожная ветка.

Развитие специализированных складских комплексов (таких например, как склады-холодильники, склады для хранения химической продукции и др.), несмотря на более высокий уровень арендных ставок, пока не получило широкого распространения ввиду более высокой стоимости реализации таких проектов.

– А. Ч.:

Я соглашусь, самое перспективное направление - это строительство современных складских комплексов и логистических центров класса «А». К примеру, в результате вынесения промышленных зон за пределы Киева (согласно Генплану развития города до 2010 г.) быстрыми темпами будет идти развитие профильных комплексов в ближайшем пригороде Киева. Особенно актуальными будут склады в границах двадцатикилометровой зоны от Окружной дороги, вблизи главных трасс междугороднего и международного значения.

– Если рассмотреть региональную структуру развития складской недвижимости в Украине, то какие регионы можно считать лидерами?

– А. М.:

Лидером по развитию современной складской недвижимости является, безусловно, Киевский регион, который характеризуется наибольшей активностью как девелоперов, так и конечных пользователей складских комплексов. Остальные регионы также достаточно активно развиваются, что связано с привлекательностью данного рынка в целом ввиду отсутствия качественных складских объектов в регионах, особенно в тех из них, которые расположены вдоль международных транспортных коридоров и характеризуются значительным объемом транзитных грузопотоков – а именно южные районы – Одесса, Ильичевск, центральные – Днепропетровск, восточные - Харьков, западные – Львов.

– О. Е.:

Наиболее развитым в плане логистической недвижимости действительно остается Киев и область. Такая популярность вызвана столичным статусом и тем, что многие магистрали проходят через Киев и здесь сосредоточены основные распределительные пункты из которых уже происходит доставка товара далее на восток или наоборот, с востока на запад. Наиболее активными регионами для развития логистической недвижимости стали Днепропетровская и Одесская область. Это связано выходом на региональные рынки сетевых торговых операторов и крупных логистических операторов. Появляются первые заявленные проекты в Донецком и Харьковских регионах.

– А. Ч.:

Но все-таки, рынок складских площадей в регионах развит очень слабо. Наиболее привлекательным является создание крупных логистических комплексов в Одесской области - ключевыми факторами привлекательности региона являются:

возможность торговых связей между странами Центральной, Северной и Восточной Европы;

возможность использования региона в качестве крупной торговой перевалочной базы между Европой, Азией и Африкой.

– Мы затронули такое понятие как мировые транспортные коридоры (МТК). Является ли развитие МТК в Украине наиболее весомым фактором, из имеющих влияние на развитие логистической инфраструктуры в целом и складской недвижимости в частности? И в каких, в связи с этим, регионах Украины МТК сыграет стимулирующую роль?

– В. П.:

Международный транспортный коридор – это комплекс наземных и водных транспортных магистралей с соответствующей инфраструктурой, дополнительными сооружениями, подъездными путями, пограничными переходами, сервисными пунктами, грузовыми и пассажирскими терминалами, оборудованием для управления движением.

Для успешного функционирования транспортного коридора необходимо также внедрение организационно-технических мероприятий, законодательных и нормативных актов, которые обеспечивали бы перевозку грузов и пассажиров на соответственном требованием ЕС уровне.

Я полагаю, что МТК придаст толчок развитию складской недвижимости пока только на Южном (морском) направлении, и связано это, прежде всего с тем, что данный вопрос очень политизирован. И поэтому, пока у Украины не будет четкого понимания, куда она движется – на восток или на запад, и восточное, и западное направление будет «простаивать» в ожидании «воли сверху». Что касается Юга – то ли в силу менталитета Одесского региона и его представителей, то ли по физико-историческим особенностям, он уже давно занимает четкую позицию по этому вопросу, и вообще – активно работает и по мере возможностей (преимущественно силами местных инвесторов) развивается.

– А. Ч.:

Да, можно сделать прогноз, что стратегия интеграции Украины в мировое экономическое сообщество в качестве транспортно-коммуникационного узла европейского уровня будет осуществляться в большей степени благодаря развитию Одесского региона. Однако складской комплекс региона требует крупных инвестиций. На данный момент складское хозяйство представляет собой сооружения класса С и ниже со ставкой аренды от 3,5 у.е./м2. Складские сооружения класса В составляют в общей массе предложения всего 0,4% со ставкой аренды 7-8 у.е./м2.

– А. М.:

Развитие МТК является существенным фактором, влияющим на привлекательность региона для размещения объектов складской недвижимости, поскольку возникающие в таких условиях значительные транзитные грузопотоки требуют для дальнейшего продвижения соответствующей складской инфраструктуры, что в конечном итоге стимулирует дальнейшее развитие складской недвижимости. Приоритетными МТК в Украине являются порты Одесса и Ильичевск, которые ежегодно обслуживают значительную долю транзитного грузопотока, а также автомобильные магистрали Одесса-Киев-Санкт-Петербург, Киев-Чоп, Киев-Москва, Москва-Харьков-Симферополь и расположенные на них Киев, Одесса, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Львов. Через эти регионы проходят основные транспортные потоки, соединяющие Западную и Восточную Европу, а также Азию. Данные регионы пока не имеют развитой логистической инфраструктуры, что существенно влияет на динамику развития товарооборота между Украиной и ее внешнеэкономическими партнерами. Соответственно именно в этих районах должны со временем сформироваться мощные логистические узлы, которые будут обеспечивать надлежащее качество обслуживания, необходимое для бесперебойной транспортировки и хранения транзитных грузов.

– О. Е.:

Относительно хорошего транспортно-географического положения перспективными остаются Одесская, Днепропетровская, Донецкая, Харьковская области, а в западном направлении можно отметить хорошие условия для развития логистических терминалов во Львовской области, а также неплохой потенциал для развития в этом отношении имеет Волынская область. Наиболее масштабный из заявленных проектов - проект компании Ukrainian Construction & Development Company (UCDC) - Логистический центр «Восточный терминал» на 315 000 кв. м. в Харьковском регионе, начало строительства которого запланировано на
1 кв. 2009 года.

– И каковы же в целом будут тенденции развития складской недвижимости Украины?

– С. К.:

Большая часть перспективных складских комплексов строится для коммерческого использования. Однако на рынке существует тенденция строительства крупными торговыми компаниями складских комплексов для собственного использования. Многие крупные торговые и производственные компании вынуждены самостоятельно заниматься созданием складского комплекса в условиях отсутствия действующих складских объектов, отвечающих профессиональным требованиям и запросам торговых компаний.

На сегодняшний день о строительстве складских центров для собственного использования заявили такие компании, как Roshen, Kvisa Trade, Fozzy. Данные компании планируют строительство складских комплексов класса «А» преимущественно по Житомирской и Броварской трассам. Среди общего количества заявленных торговыми компаниями складских объектов имеются комплексы площадью более 100 тыс.кв.м.

Заявленные складские объекты отличаются масштабностью, развитой инфраструктурой, профессиональным управлением. С учетом строящихся и запланированных складов на рынке увеличится доля объектов площадью 50 – 100 кв.м., а также впервые появятся крупные складские площади более 150 кв.м.

Если планы инвесторов на 2008-2009 гг. будут реализованы, то общий объем предложения профессиональных складов может в 2010 г. приблизиться к отметке 4 млн. кв.м.

Рост спроса на профессиональные складские помещения напрямую связан с динамикой рынка торговой недвижимости.

Во многих европейских странах сегодня существует тенденция постепенного увеличения количества профессиональных складских площадей по отношению к существующим торговым площадям. Данная тенденция вызвана экономической стабильностью европейских стран, ростом доходов населения и уровня потребления, динамичным ростом предложения торговых и складских площадей, а также присутствием на рынке международных девелоперов, реализующих сеть масштабных проектов. Например, в Праге и Варшаве в результате выведения на рынок всемирными девелоперами Parkridge CE Developments, Eurinpro нескольких складских проектов площадью от 100 тыс.кв.м. приозошло значительное увеличение предложения на рынке и арендные ставки стали снижаться на 3-5%.

При дальнейшем активном развитии экономики Украины и продолжении динамики роста товарооборота до 20-25% в год спрос на складскую недвижимость будет увеличиваться. Под влиянием роста спроса и экономической активности Киева объем предложения профессиональных складских помещений будет расти. Все большее количество западных инвесторов и девелоперов заинтересовано в развитии бизнеса в Киевском регионе. Тем не менее, негативный опыт задержки введения в эксплуатацию заявленных проектов на Киевском рынке ставит под сомнение полную реализацию всех заявленных проектов. Соответственно спрос на профессиональные склады будет превышать предложение. Развитие конкуренции и появление новых форматов складской недвижимости на рынке повлечет спрос на логистические хабы и индустриальные парки.

– В. П.:

Что касается тенденций, то стоило бы, наверное, сконцентрироваться на следующем важном аспекте этого сегмента недвижимости. Дело в том, что ситуация последних 1-1,5 лет складывается абсолютным образом не в пользу развития этого сегмента недвижимости. Виной тому расценки на землю и строительные работы, которые выросли на фоне видимого высокого спроса и отсутствия профессиональных организаций – исполнителей, которые значительно завышают свои расценки. Таким образом, складывается парадоксальная, но прогнозируемая ситуация, когда вкладывать в логистические проекты сейчас совершенно невыгодно. Речь идет исключительно об инвестиционных проектах. Если заказчиком строительства комплекса является конечный потребитель или пул конечных потребителей, который испытывает физическую необходимость в наличии такого комплекса (речь идет о производителях и дистрибуторах FMCG продукции), здесь, конечно, приходится мириться и с ценами, и с вышеперечисленными проблемами.

– А. М.:

В кратко- и среднесрочной перспективе ввиду финансового кризиса и существенных ограничений возможностей кредитования девевлоперов развитие складской недвижимости будет характеризоваться следующими тенденциями:

Высокие темпы развития рынка складской недвижимости Киева могут быть существенно подкорректированы последствиями финансового кризиса, ибо значительная часть проектов складских комплексов, особенно из числа тех, реализация которых еще не началась ввиду недостаточного финансирования, может быть заморожена в течение ближайших 1,5 – 2 лет;

Поскольку многие компании рассматривали складской сегмент как дополнение к существующим профильным проектам офисной и торговой недвижимости, которые характеризуются меньшим уровнем рисков, на рынке возможна тенденция массового временного отказа от развития данных про


Комментариев: 0    Просмотров: 462

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus