Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Новое или реконструированное старое?

Новое или реконструированное старое?

«Ломать – не строить»

Когда возможности вашего склада пере­стают отвечать требованиям компании, не стоит торопиться и начинать подыс­кивать участок под новое строительство. Иногда бывает лучше просчитать потен­циал существующего объекта. Но следует обратиться за помощью в специализированную консалтинговую компанию, заказать анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка (реконструируемого помещения) и прислушаться к мнению профессионала. Станислав Герман, директор департамента складской, промышленной недвижимости и земли компании Knight Frank (Украина), подчеркивает: «Целесообразность реконструкции старого фонда следует прежде всего рассматривать в контексте экономи­ческой эффективности инвестиций. Среди ряда факторов, которые необходимо при­нимать во внимание при принятии реше­ния, нужно определить возможные вари­анты развития проекта недвижимости на конкретной территории и срок возможной окупаемости вложений». В зависимости от месторасположения участка и текущего окружения, а также перспективного плана развития территории, консультант сможет предложить конкретную концепцию раз­вития проекта и подготовить финансовую модель, на основании которой можно будет определить целесообразность финансо­вых вложений в проект реконструкции.

Иногда нет необходимости тратить миллионы долларов на оснащение ново­го объекта. При правильной реорганиза­ции склада возможности старого фонда позволяют наладить эффективную работу за значительно меньшие суммы. «Если говорить не об общем случае, а о ситуациях, когда будущая специали­зация реконструированного объекта предопределена либо заказчиком, либо текущим функциональным назначени­ем, очень важно оценить перспективы будущего развития окружающей рекон­струируемый объект территории, – отмечает Станислав Герман. – Понятно, что в случае, если окружение в ближай­шее время, например, три-пять лет, будет реализовано в качестве торгово-офисной и жилой застройки, то инвестиции в реконструкцию склада со сроком оку­паемости 2,5-3,5 года уже не выглядят настолько привлекательными».

 

Реконструкция = капитализация?

Порой коренная перестройка помеще­ния предоставляет собственнику шансы на дальнейшую капитализацию объек­та. Но подобные работы могут иногда вылиться в полномасштабную реконс­трукцию. «Реконструкция старого фонда предполагает переоборудование и пере­устройство существующих площадей. Это приводит к изменению нагрузок и схем их приложения в соответствии с новым решением объемной планировки и конс­труктивной схемы здания, – рассужда­ет Антон Захарченко, начальник отдела подготовки тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция». – Учитывая высокую плотность городской застройки, создание новых объектов на территории крупных городов чаще всего возможно в рамках реконструкции и перепрофилиро­вания существующих объектов (цехов про­изводственных предприятий). Наиболее актуально это для торгово-развлекательных комплексов, примером которых могут служить ТЦ «Городок» (завод «Сварка»), ТЦ «Большевик» (завод «Большевик») и так далее. Тяжелые конструкции промышлен­ных сооружений советской постройки пре­красно адаптируются к пространственным требованиям объектов торгового назначе­ния. Для складских и логистических поме­щений (особенно класса А) реконструкция менее актуальна – слишком сильно несо­ответствие архитектурно-планировочно­го решения производственных зданий и современных логистических сооружений». В мнении эксперта видны безусловные минусы реконструируемого старого фонда. Дотянуть такое помещение до класса А невозможно. Хотя, как замечает все тот же Антон Захарченко: «Чисто теоретически возможно все. Однако если опустить необ­ходимость наличия подъездных железно­дорожных путей к складу категории А, наращивание колонн для изменения высоты одноэтажного здания не имеет особого экономического смысла».

Виктор Распутный, директор компании Build & Live Development считает, что пре­вращать старый фонд в современный склад все равно, что делать из хрущевки пентхаус: «Если зданию 10-15 лет, нет дефектов и повреждений несущих конструкций, то реконструкция будет стоить на 30% дешев­ле, чем новое строительство, и обойдется в $400-500 за 1 кв. м. Если существующее здание в неудовлетворительном состоя­нии – тогда проще снести все на нет и отстроить с нуля».

Господин Герман отмечает: «Безусловно, фактор капитализации не столько устаревшего объекта, сколько земельного участка сегодня является доминирующим при формировании цены продажи. В качестве примера изложен­ной точки зрения можно привести уста­ревшие складские объекты в районе улиц Киквидзе, Железнодорожного шоссе и Военного проезда. Несмотря на то, что сегодня эти объекты еще функциониру­ют как складские помещения, принося стабильный доход собственнику, на этой территории в ближайшее время начнут реализовываться проекты крупных многофункциональных комплексов».

В качестве неоднозначного примера приводится факт реконструкции (в боль­шей   степени   нового   строительства складского   объекта   площадью   около 25 тыс. кв. м, проведенной летом 2007 года. «Принимая во внимание более высокие в этом районе арендные ставки на складские помещения ($12-15 в месяц без НДС) и инвестиции в проект порядка $300-325 за 1 кв. м, можно определить срок окупаемости не менее 24 месяцев, – рассказывает Станислав Герман. – Таким образом, учитывая месторасположение объекта, перспективы развития террито­рии в течение следующих трех-четырех лет и ограничения, связанные с доступом грузового автотранспорта в город, инвес­тиции в проект выглядят достаточно рис­кованными. Тем не менее, объект был полностью сдан в аренду раньше сдачи его в эксплуатацию после реконструкции. Если в ближайшие 36 месяцев будет принято решение об изменении целевого назна­чения земельного участка и реализации многофункционального комплекса на этой территории, то будущий владелец проекта сможет рассчитывать на дополнительный поток не менее $3,5 млн. в год, что, во-первых, окупит вложения, а во-вторых, значительно повлияет на стоимость продажи проекта (имущественного комплекса)».

 

Виды и стоимость работ

Как отмечает Антон Захарченко, в отличие от нового строительства, реконструкция предполагает осуществление дополнительных видов работ, направленных на оценку состояния существующих конструкций, а также разработку и реализацию мероприятий по их адаптации к новым нагрузкам, объемной планировке и конструктивной схеме здания:

1. Обследование состояния существу­ющих конструкций с последующей техни­ческой оценкой (наличие эксплуатационных дефектов, оценка резервов несущей
способности и т. д.).

2. Разработка проекта усиления конструкций с целью обеспечить необходимую несущую способность и нормальную эксплуатацию в новых услови­ях, вызванных реконструкцией.

3.   Проведение работ по усилению или замене конструкций, не пригодных к экс­плуатации.

4.   Демонтаж подлежащих замене или переносу инженерных сетей, покрытий, элементов отделки и прочего.

Среди самых востребованных работ в рамках реконструкции специалисты выде­ляют замену напольных покрытий, инже­нерных коммуникаций, косметический ремонт и тому подобное.

«Учитывая длительную и дорогостоя­щую процедуру получения разрешения на проведение строительных работ в Украине, наличие разрешительной документации значительно облегчает работу и сокраща­ет срок реализации проектов, связанных с реконструкцией по сравнению с возведением новых зданий», – заостряет вни­мание на важном преимуществе Антон Захарченко. По мнению специалиста, наличие коммуникаций также отражается на стоимости проекта и способствует сокра­щению сроков подготовительных работ. Но, перечисляя очевидные преимущества, господин Захарченко приходит к неутеши­тельным выводам, что реконструкция (если брать во внимание стоимость строитель­ных работ), как правило, обходится дороже нового строительства: «Согласно действу­ющим нормативам удорожание составляет 20% от сметной стоимости нового здания с аналогичными параметрами. В зависимости от степени износа существующих несущих конструкций и возможности доступа к стро­ительной площадке стоимость реконструк­ции может превышать стоимость нового строительства в 1,5 раза. Однако, как отме­чает тот же специалист, для реконструкции объекта существенно упрощается процеду­ра землеотвода и получения разрешений на проведение различных работ. Платежи на развитие городской инфраструктуры либо существенно ниже, чем для новостроя, либо вообще неактуальны. Соответственно, общий баланс затрат вполне может оказать­ся в пользу реконструкции. «Таким образом, в каждом случае вопрос стоимости и целе­сообразности необходимо решать индиви­дуально, – суммирует эксперт. – Многое зависит от результатов обследования существующего конструктива и соответ­ствия параметров существующего здания новому назначению объекта».

 

Greenfield против Brownfield

 Всего несколько лет назад реконструкция действующих складов при наличии под­ходящей площадки считалась ликвидным вложением. Эксперты крупнейших зару­бежных компаний уверяли, что в перспек­тиве данное направление будет чрезвы­чайно востребованным, особенно если речь идет об объектах, расположенных за чертой города. Сегодня ситуация не выгля­дит столь просто.

«С одной стороны, правильным целе­вым назначением земельного участка уже никого не удивишь. Вокруг Киева переве­дено и переводится более чем достаточ­ное количество земли под промышленную застройку, и можно подобрать необходи­мое направление и удаленность от границ города, – рассуждает Станислав Герман, директор департамента складской, про­мышленной недвижимости и земли компа­нии Knight Frank (Украина). – Наиболее существенным фактором следует считать наличие необходимых коммуникаций и размер согласованных по ним лимитов. Определяющим же фактором становится стоимость земельного участка. Если сред­ние цены сегодня на промышленную землю вокруг Киева составляют $45-65/ кв. м в зависимости от месторасположения и качества земельного участка, то платить $100 за 1 кв. м промышленной земли в старом промышленном фонде, даже с уче­том подведенных коммуникаций, вряд ли имеет смысл.

Как следствие, мы наблюдаем бурное развитие так называемых Greenfield про­ектов строительства складских и уже про­изводственных комплексов. При этом про­екты Brownfield, то есть проекты, связанные с реконструкцией старых промышленных территорий именно в новые промышленные зоны, больше исключение, чем правило».

Это не значит, что если вы приняли решение о реконструкции старого фонда, срочно отменить свое решение и заняться поисками участка под строительство ново­го объекта. Из всего вышеизложенного следует основной вывод, высказанный господином Германом: «В реконструкции промышленных зон много субъективных факторов, и роль профессиональных консультантов состоит именно в снижении риска и повышении эффективности инвес­тирования в подобные проекты».


Комментариев: 0    Просмотров: 515

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).