Недвижимость в Киеве и Украине - KANZAS.UA
arrow arrow arrow Обзор рынка складских помещений

Обзор рынка складских помещений




Рынок складских помещений. Тенденции
Снижение экономической активности практически во всех отраслях, начавшееся во второй половине 2008г., повлияло на пересмотр клиентами своих планов относительно аренды складских площадей.
 
Падение объемов производства и розничного товарооборота вызвало сокращение спроса на складские помещения. В отличие от рынка торговой и офисной недвижимости рынок складских помещений был наименее спекулятивным, что позволило ему с меньшими потерями отреагировать на экономический кризис.
 
В 2008 году, как и ранее, сроки окончания строительства многих складских комплексов переносились на более поздний период. К концу года девелоперы завершали только объекты на высокой стадии готовности, не начиная строительство новых проектов.
 
Девелопмент складской недвижимости временно теряет свою привлекательность из-за падения потребления, что ощутимо отразилось на операторах розничной торговли и логистики.
 
К концу первого полугодия количество приобретаемых земельных участков, пригодных для развития складских комплексов, уменьшилось, однако интерес девелоперов к покупке фасадных участков вдоль основных транспортных магистралей вокруг Киева сохранился.
 
Начиная с последнего квартала 2008 года, отмечалась готовность владельцев складских помещений подписывать краткосрочные договора аренды.
 
Обзор
В 2008 году было заключено 2 инвестиционные и 1 девелоперская сделка на рынке складской недвижимости Киева.
 
Инвестиционными сделками стали форвардная продажа складского комплекса East Gate Logistic иностранному инвестору – компании Akron Group и логистического центра Logistic Park East 1 – компании Europa Capital. Девелоперская сделкой стала продажа проекта складского комплекса Baltic Logistic Park, который приобрела Akron Group.
 
В 2008 году появились первые совместные предприятия отечественных и зарубежных девелоперов (Immo Industry Group и Aladdin Group) для развития проектов складских комплексов в Киеве и на региональных рынках.
 
Предложение
В течение 2005 года – первой половины 2008 года спрос на складские помещения значительно превышал объемы предложения. Большая часть помещений, анонсированных к открытию в 2008 году, была сдана в аренду по предварительным договорам аренды в 2007 году – начале 2008 года.

В 2008 г. уровень нового спекулятивного предложения профессиональных складских помещений достиг еще более высоких показателей для украинского рынка и составил порядка 372 000 кв. м. Тем не менее, данное реальное новое предложение оказалось ниже анонсированного ранее на 70 000 кв.м. В общей структуре предложения, объем новых складских помещений, строящихся для собственного пользования в 2008 г. достиг около 26 000 кв. м, значительно превысив показатели 2007 года.

/

К концу 2008 года в эксплуатацию было введено четырнадцать объектов спекулятивного предложения складской недвижимости, среди них наиболее значительные – комплекс «МЛП-Чайка» (общая арендуемая площадь 98 000 кв.м), первая и вторая очереди West Gate Logistic (общая арендуемая площадь 78 000 кв.м), а также складской комплекс Komodor (общая арендуемая площадь 59 000 кв.м).

/
Общий объем высококачественных складских комплексов в Киеве составляет 710 000 кв. м. При условии реализации новых проектов в запланированные сроки.  мы ожидаем увеличения общего объема рынка на 159 000 кв. м в 2009 г., из которых около 49 000 кв. м на данный момент уже сданы в аренду по предварительным договорам.

/

/

/
Ввиду существующих тенденций снижения спроса и отсутствия проектного финансирования, ожидаемое спекулятивное предложение заявленных на рынок складских помещений в 2009 г. было пересмотрено в сторону значительного уменьшения.
 
Стоит отметить, что предложение на 2010 г., ранее планировавшееся на уровне 500 – 700 000 кв.м. скорее всего, будет серьезно откорректировано в сторону уменьшения в условиях углубления кризиса.

/

Источник: Colliers International, январь 2009

В объеме заявленных к открытию в 2009-2010 гг. проектов, украинские девелоперы занимают 48 %. Столь значительная доля местных девелоперов объясняется тем, что они владеют большей частью земельных участков для развития складских комплексов. Не имея достаточного опыта, а также проектного финансирования, местные девелоперы в 2008 г. проявляли активность в сотрудничестве с иностранными партнерами, что послужило началом первых совместных предприятий в данной сфере коммерческой недвижимости.
 
Built-to-suit проекты, а именно складские помещения, построенные в соответствии с требованиями конкретных пользователей, имеют возможность получить более широкое распространение.
 
При условии наличия возможности арендаторов заключать долгосрочные договора, девелоперы будут готовы реализовывать схемы built-to-suit с целью минимизации рисков.
 
На правом берегу Киева в 2009-2010 гг. будут развиваться 58% всех анонсированных складских проектов, поскольку данное направление стабильно имеет наибольшую приоритетность в распределении грузопотоков для девелоперов.
 
Кроме трассы Е-40/М-06 (Житомирское направление), где находится наибольшее количество заявленных проектов, также наблюдается увеличение количества заявленных проектов вдоль трасс E-37/M-07 (Ковельское направление), E-95/M-05 (Одесское направление) и Е-95/М-01 (Черниговское направление). Особенно следует отметить увеличение заявленных проектов на окружной трассе P-28 Борисполь-Бровары, где происходит развитие складской недвижимости ввиду наличия двух достаточно крупных городов-спутников Киева.
 
В то же время значительно снизилось количество заявленных проектов на транспортном коридоре трассы Е-40/М-03 (Харьковское направление).

/

Спрос
К концу первого полугодия 2008 г. спрос на складские помещения Киева по темпам роста превышал объемы выводимого на рынок нового предложения и составлял около 600 000 кв.м качественных складских помещений. В конце года состояние спада в экономике не способствовало появлению новых и расширению деятельности присутствующих операторов, что, соответственно, приводит к снижению спроса. К концу 2008 г. общий спрос на качественные складские помещения был скорректирован в сторону уменьшения и рынок был готов поглотить около 400 000 кв.м.
 
Логистические и сетевые операторы розничной торговли удерживают в структуре спроса наибольшую долю. Необходимо отметить серьезное увеличение спроса со стороны компаний, работающих в сфере дистрибуции и производства. В общей структуре потребления складских помещений доля логистических операторов и ритейлеров, как наиболее активных арендаторов, составляет 77 %.

/
/
Продолжают пользоваться наибольшим спросом секции небольшого размера (от 1 000 до 3 000 кв. м) и на рынке наблюдается незначительный дефицит на помещения данного формата.
 
Со второго квартала 2008 г. отмечается снижение спроса на логистические объекты, расположенные в границах города. Усложнение логистики для арендаторов произошло после введения 01.06.2008 г. ограничений городских властей на транзит большегрузного автомобильного транспорта по территории г. Киева.
 
Суммарный объем трансакций по аренде в 2008 году составил около 260 000 кв.м., в том числе по спекулятивным объемам – 200 000 кв.м.
 
Как и ранее, договора аренды были подписаны преимущественно на строящиеся помещения, поскольку все объекты, которые выходили на рынок в этот период, были сданы в аренду по предварительным договорам еще в 2007 г.
 
Сейчас же сами арендаторы столкнулись с некоторым падением товарооборота в продуктовых сетях и более значительным в непродуктовых. Операторы розничной торговли корректируют планы продаж в сторону уменьшения, что прямым образом отражается на количестве занимаемых ими складских площадей.
 
Из-за упавшего спроса, логистические операторы уменьшают свои запросы в площадях. Некоторые компании рассматривают сдачу части арендованных складских помещений в субаренду. Следовательно, потребность в новых складских помещениях будет снижаться, и новое предложение в 2009-2010 гг. может превысить на данный период спрос на складские помещения.
 
Арендные ставки и вакантность
В первом полугодии 2008 г. на рынке наблюдалась тенденция к стабилизации арендных ставок. В целом, рост арендных ставок за первое полугодие 2008 г. не превысил 5 %. Исключением являлись складские помещения, расположенные в черте города, где из-за значительного спроса и отсутствия нового предложения арендные ставки выросли на 15-20%.
 
По состоянию на первое полугодие средняя базовая арендная ставка на высококачественные складские помещения, расположенные вокруг Киева, была стабильной на уровне $9–12 за кв. м в месяц. В складских комплексах, расположенных в черте города, базовая арендная ставка повышалась при отсутствии нового предложения складских помещений.
 
Изменения арендных ставок в сторону снижения на рынке складских помещений не были отмечены ввиду отсутствия сделок по аренде в конце года. В 2009 году возможно краткосрочное снижение арендных ставок в валюте, прежде всего вследствие их фиксации в гривне к докризисному уровню.
 
До начала кризисного периода к концу 3-го квартала 2008 г. большая часть новых помещений была сдана в аренду до ввода объектов в эксплуатацию, а уровень вакантности на рынке равнялся нулю. Однако к концу года вакантность начала увеличиваться и составила около 21 %. Принимая во внимание общие тенденции снижения спроса, стоит отметить, что доля незанятых складских площадей может продолжать оставаться довольно значительной.
 
Рынок складских помещений в регионах
На протяжении нескольких последних лет рост потребления и большая численность населения обуславливали высокий потребительский потенциал в городах с населением более 1 млн. человек, что способствовало продвижению операторов розничной торговли, а, следовательно, и логистических операторов на региональные рынки. Украинские и иностранные девелоперы, специализирующиеся на развитии складских комплексов, заинтересовались развитием регионального рынка складских помещений.
 
Однако, учитывая замедление развития сектора ритейла в краткосрочной перспективе, и, как следствие, логистики, некоторая часть операторов покинет региональный рынок как более подверженный риску. В целом, рынок складских помещений в регионах отмечен более резким сокращением спроса, чем в Киеве. Это привело к тому, что большая часть заявленных на 2008-2009 гг. проектов была перенесена на 2010 год и более поздний срок.
 
Относительно нового предложения в регионах стоит отметить, что в 2008 году несколько проектов было выведено на открытый рынок в Одессе и Днепропетровске.
 
Так, в Одессе было введено в эксплуатацию 2 складских комплекса «Водограй» и «Проминь» местных девелоперов общей площадью около 13 500 кв.м. В 2009 году планируется открытие 1-й очереди Odessa Logistic Park (61 200 кв.м) – проекта международного девелопера GLD Invest Group.
 
В Днепропетровске локальным девелопером Alfa Development Group был выведен на рынок складской комплекс «Комбайновый» площадью около 40 тыс. кв.м.
 
В связи со  снижением спроса можно ожидать дальнейшего осложнения ситуации на региональном рынке складских помещений. Наибольшее снижение приходится на регионы с доминирующим реальным сектором экономики, где наблюдается спад более чем на 30%. Уменьшение предложения складских помещений менее всего скажется на регионах, где преобладает сфера услуг и торговля.
 
Прогноз
Дальнейшее развитие сегмента складской недвижимости будет характеризоваться такими трендами:
 
- замедление развития рынка складской недвижимости Киева в среднесрочной перспективе;
- в 2009-2010 гг. сделки купли-продажи высококачественных складских комплексов будут маловероятны, из-за нежелания продавцов продавать проекты по сниженным ценам. Не исключено, что на рынке могут состояться продажи тех складских комплексов, собственники которых остро нуждаются в деньгах;
- возможно сокращение количества девелоперов, которые останутся в сегменте складской недвижимости, поскольку в кризисный и послекризисный период девелопментом складских объектов смогут заниматься те девелоперы, у которых имеются «длинные» деньги и готовность ждать окупаемости проекта 10-12 лет;
- временный переход на краткосрочные (до 3 лет) договора аренды и более гибкие условия оплаты со стороны арендодателей;
- строительство большинства новых проектов будет начинаться только при условии наличия подписанного предварительного договора с потенциальными арендаторами на все либо на большую часть помещений;
- наиболее вероятно, что долгосрочные договора аренды будут заключаться при условии схемы built to suit.







Комментариев: 0    Просмотров: 573

Оставить коментарий:

Ваше имя:
Комментарий:

kcaptcha обновить картинку


Код введен неверно

 
Повторите ввод комментария (нецензурная лексика запрещена).


Подписка на рассылку

Выберите рассылки:

Новости, статьи, обзоры
Объекты недвижимости

Введите корректный e-mail

Следите за нами

facebook twitter vkontakte google plus